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贵阳,最真诚的购房建议!

正文共5336字,预计阅读时间10.6分钟

文丨子木

来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)

授权发布

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第一神盘

“建面1830万平米,50万人居住的小区,你见过吗?”

这个问题我问过身边很多人,结果大部分都是先想一想,然后一脸惊恐,说不可能有。因为60万人相当于一个县级市的人口,怎么可能同住在一个小区里,那该多么拥挤?

而我要告诉你的是,这样的小区还真有,它就是中国第一大神盘——花果园小区。

花果园小区地处贵阳市中心南明区,2010年由宏立城集团总投资300亿元筹建。建设总建筑面积包括560万㎡的花果园彭家湾改造项目、16万㎡花果园湿地公园、4560亩生态山体公园、27万㎡城市中心广场。

当初官方打出的标语是“打造城市中心的唯美绿洲,进阶世界居住史册。“

为什么一定要讲花果园呢?因为它是贵阳房地产发展史中很重要的一环,理解了它,也就看懂贵阳一半的房地产。

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花果园的由来

追寻花果园的由来,必须要了解贵州和贵阳。

贵阳属于传统的三不沿(不沿江、不沿海、不沿边境)城市,地理位置处于西南一隅,曾经基础设施薄弱,教育水平落后,工业长期欠发达,农业受制于地形地貌。GDP占比当中,作为第三产业的服务业占比远高于同期其它城市,属于典型的消费型城市。

而自身产业匮乏带来的一个极重要影响,就是高素质人才的持续性流出,经济、产业、人口吸引力由此陷入恶性循环:城市化进程缺乏产业支撑,城市氛围和品味无法有质的改善,吸引不了人才落地,然后更加无法吸引优质的企业。

那么如何破局呢?贵州政府想清楚了一条路——先把人留下来!做法和合肥、郑州一致,只有先把人留下来,城市才有做大做强的基础,经济起来了,才能吸引到人才。

然而要想扩大城市规模,并非是件容易的事,需要真金白银铺路。于是财政不佳的贵阳政府只能把希望寄托于开发商,让开发商出资筹建具有城市功能的住宅区。

事实证明,当地政府当时的决定也是正确的。花果园几乎为贵阳建了一个三十万人口的县城大小级别的现代化城区。将一个需要政府倒贴的棚改区变成了每年可贡献可观财政数字的现代化商圈,让来省会奋斗的第一代移民有了落脚之处而不是挤在群租房里。

2010年10月开盘以来,因其价格3000元/平米,远低于周边房价,于是单盘销量连续23个月踞全国之首,花果园被称为“中国第一神盘”。

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花果园时代的结束

在贵阳,像花果园这样的小区不下10个,这就是贵阳房地产初期的产物——从2006年至2012年,贵阳整体处于一个快速的城镇化阶段,颇具地方性特色的一二级土地市场联动开发,拉开了贵阳市造城运动的序幕。

时间来到2013年。

伴随超级大盘项目库存去化的放缓,贵阳楼市开始堆积大量的库存,崩盘之声不绝于耳,省外媒体对于超级大盘扎堆的高容积率城建模式存有诸多诟病,当年将贵阳与鄂尔多斯并列为房地产供应严重过剩的城市。

那时候市面上吵的非常凶,几乎所有所谓专家们都要插一嘴,当然贵阳楼市风险大的论调占了主流。

然而事实却狠狠地打了脸。

时年7月份,从中关村调任贵阳市委书记的陈刚走马上任,开始收紧贵阳过剩的土地供应,并着力推动数据中心的建设。

2013年,贵阳迎来了城市命运的转机。贵阳超级大盘们的房价顿时触底反弹,稳了下来,同时大数据产业开始在贵阳生根开花,并成为了贵阳接轨世界的新希望。

从花果园的曲折发展史中我们可以看到两个事实。

1.贵州的基础性购房需求十分稳健,并不存在多大的楼市风险,而且近几年贵阳还维持着8-10万的人口净流入量,这些人口将成为潜在的购房需求。2.贵阳的贫富差距大,这个不多说,身在贵阳的本地人应该深有体会。但是这也从侧面反映出,未来的购房需求会不断地从花果园中释放出来(身在花果园中的新移民都有住房改善的追求)。

2013年-2017年,贵阳房价筑底在5500元/平米左右微幅震荡,直到迎来了新一轮大周期。

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贵阳的楼市

不同于其他城市,贵阳作为弱二线城市的代表,在上一轮楼市大周期中起步较晚,大概时间在2017年年底。

2017年12月,贵阳的房价均价仅为6500元/平米左右。然而时隔半年,在2018年5月份,贵阳的房价一路飙升达到现阶段的历史高峰,11567元/平米,半年时间翻一倍,涨幅惊人。

(数据采用:贵阳楼市网)

终究其原因,主要有两点。一是贵州棚改力度的加强,二是外地人刺激的炒房运动。

1.棚改

从2017年9月份开始,贵州就开始着重推进“城乡一体化”建设,其中最重要的步骤就是进行“棚户改造”。数据表明,贵阳在2018年1至2月,城市棚户区累计改造面积达到33.5万平方米,货币安置32.35万平方米。

96.6%的货币化安置率,有效地推动了房价。这相当于政府把钱塞给大家,给大家一个再次买房的机会。而且棚改拉动的需求具有传染性,会拉高刚需的购房情绪,供需失衡下,房价很容易上涨。

2.炒房

在2017年之前,贵阳人是没有炒房概念的。大家认为房子能满足基本的居住需求就好。然而在2017年末,剧情发生了转变。

一二线城市房价大涨之后,纵观全国,也很难找到1万元以下的省会城市了,贵阳算是典型的价格洼地。而且近几年贵阳的经济增长,城市发展,得天独厚的气候条件,让这座城市的未来有了极大的可能性,所以一二线的投机性炒房客在自己城市限购之后纷纷把矛头对准了这个地方。

一般的操作是选择贵阳临地铁入住率有一定基础的房子入手,然后再打广告,哄抬房价,涨了一倍后抛掉。此番来往,收益丰厚,于是贵阳人也跟着开始炒房。

贵阳楼市火热的时候,不比任何一个一二线城市差。尤其是2018年3-5月份,小阳春夹着全国给地人来炒房,多个新开楼盘人满为患,抢房者众多,房价开始跳涨,一万多的楼盘比比皆是。直至5月份,房价达到了历史巅峰11567元/平米。

俗话讲,事过必返。

贵阳楼市的火热对冲了中央「房住不炒」的大基调。2018年5月11日,贵阳加码推出重磅房地产调控政策:在我市购买的新建商品住房,3年内不得转让,购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。(简称:限售三年)

政策公布一个月后,贵阳楼市开始大幅降温,房价跳水,跌至8600元/㎡,几近三成,相对于最高点,相当于跌去一个首付。坊间怨声载道,大量媒体又开始唱空:

贵阳楼市风险已现,将会无限阴跌。

跌不跌还要看后续的走势,然而事实再次打脸,贵阳房价在2018年下半年低位修复筑底之后,于2019年2月又开始震荡反弹。那么下跌后的8600元基本就是筑底值,意味着无论如何,房价都很难跌破这道红线。

现在贵阳的房价为10033元/平米,重回万元大关,且有震荡上行趋势,而且棚改货币化还会延时到2020年。这也意味着贵阳的刚性需求强劲,在维稳楼市中起到了很大的作用。接下来,贵阳房价将会随着经济的增长,继续坐实房价。

所以在贵阳楼市周期之后购房时机的选择,更多的是参考政策而不是房价。因为目前的房价已经回归到基础层面,未来将是一个微幅缓涨的态势。

而且在房贷利率上看,目前大部分银行还维持在10~30%的上浮度,接下来会有下调的趋势。例如今年5月14日,贵阳市公积金中心发出《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》,其中的双职工贷款的额度,调高10万元来到60万元。政府正在不断调整购房门槛,给贵阳刚需更多的选择时间和空间。

购房者不用操之过急,可以在5月小阳春之后看行情走势和房贷情况,当然在此阶段一定要多多关注一些价值好盘的流动情况。接下来我们聊一下,贵阳的价值地段。

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贵阳的价值地段

首先通过地貌特征我们可以看到贵阳是一座典型的森林城市,以山地、丘陵为主。这让贵阳的土地开发变得并不容易,和重庆一样,四处皆高楼大厦,很多楼盘的容积率因此变得非常的高,这给城市规划带来了很大的压力。而且道路交通异常堵塞。

这也直接反映到地段房价之上。从目前的情况,我们可以把贵阳房价分为几个梯队。

第一梯队:观山湖新区

观山湖的价值毋庸置疑,它是贵阳对外的门面,甚至是贵州对外的标签。2012年观山湖挂牌以来,以科技大数据立足,接轨当下国际最新的产业发展,所以受到贵州省的高度重视。两年来,贵阳最好的教育资源、最好的企业都搬到了观山湖新区,政府也给了最大的财政投资和市区规划。

一片现代化大都市的样貌。

目前观山湖新区的房价均价为1.2万元/平米,其中观山湖公园周边的片区,二手房普普通通卖到1.2万-2万,其中紧挨公园的优质楼盘二手房可以达到2万5、甚至是3万,是全贵阳的价格极点,非权贵不能及。

在观山湖周边的片区中,我认为奥体片区的成长空间相对最大。一是这个地方未来会举办各种各样的大型活动赛事,成为贵阳吸引外人的新标签;二是品牌房企入驻,例如中铁、华润等等,整体建筑品质较好;三是生活配套完善,附近有万达广场,有地铁1、2号线站点,金阳医院、贵阳老牌名校贵阳一中等等。而且奥体片区西北临十二滩湿地公园、东临观山湖公园,环境资源充沛,是人们对优质生活的向往。

接下来的按投资属性来说,顺序应该是会展城片区、高新片区、新世界片区、世纪城。其中新世界由于市政府的加持,炒的有点儿高,需要一定的回落空间。而高新区则靠大数据产业支撑,未来会有人才流入,就近择房会推升当地需求。当然,未来观山湖新城区的品质盘会稳定在2W的均价,这点是值得肯定的。

第二梯队:老城区

贵阳传统的老城区有云岩和南明。其中云岩是贵阳经济发展最好的的区,南明区则是贵州省政治、经济、文化、科技和教育中心,贵阳的又一张名片。相对来看,南明区的价值会比云岩区更高一些。

俗语有一句“贵阳繁华看南明,南明尽在花果”,南明区的商业很繁华,其中花果园这一神盘正处于南明区的核心繁华地段上,而且万科的高端项目“万科翡翠滨江”也在这里,在房企土地投资战略上,可以看出南明的价值所在。

目前南明和云岩的二手房均价均是1万/平米左右,其中可买的潜力地段有南明的人民大道沿线,油榨街片区,太慈桥片区、云岩的三马片区等等。这些片区都是交通、教育、医疗资源配套成熟的地段,房价抗跌保值,接下来会有缓慢上涨的行情。

第三梯队:花溪、白云、乌当

这三个区都是跟风涨起来的地区,其中值得一谈的是花溪区。花溪区是贵阳的旅游名片,青山绿水,素有“高原明珠”的美称。产业主打服务业和旅游业,和贵阳早期的发展路线高度吻合,所以在2018年贵阳城区GDP名单上,花溪区以640.45亿元排名第三,前两名是市中心云岩和南明。

品牌房企也看到了花溪区的价值点,碧桂园、保利、恒大、万科纷纷拿地开盘,意为打造以生态环境为主的宜居楼盘。但是目前花溪公共配套、交通、商业均不足,所以无法撑起当下的房价(9000元/平米),而且前期炒作氛围太浓,所以在未来一段时间内会相应得下跌一段时间。

第四梯队:清镇市、修文县

清镇市和修文县都是临贵阳的县市,其中清镇市是我非常看好的一个价值洼地。之所以把它放在第4梯队,是因为它的房价和定位目前和其他主要城区不在一个层面。

之所以看好它,是因为按照现在贵阳的发展趋势,不久的将来,清镇将会成为贵阳的清镇区,撤县(市)划区引发房价大涨的例子,我相信大家早有耳闻。而且清镇被红枫湖、百花湖和东风湖所包围,因此也称为“高原湖城”,环境不用多说。清镇市的经济也不差,仅次于花溪区,人口50万比早期的观山湖区基数还要高。清镇成为贵阳的区,是贵阳做强做大必不可少的条件之一。

这也会直接反映到清镇的房价上。清镇目前的房价是6000元/平米,预计未来3年有望突破万元大关。如果有投资房产想法的人,可以留意一下清镇的发展情况。

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贵阳的未来

这些年,关于贵阳是否有未来,颇受争议。很多人不看好贵阳的发展前景,说贵阳目前的GDP产值太小了,还在50名开外。然而我不这么认为。

按增速来讲,贵阳在2018年GDP实际增速达到9.9%,位居全国省会城市第一名。而且1995年贵阳的GDP是117.71亿元,排名121名,而2018年的GDP是3798.5,全国排名62名,整体排名提升了59名,在中国所有城市中,排名仅次于提升了72名的合肥。

这些年贵阳作为一个常规类弱二线城市,能有这样的成绩,都是贵阳人共同努力的结果。

还有人说贵州作为一个一穷二白留不住人才的省份,怎么能发展得起大数据产业,那可是高科技,需要人才的。然而你忘了,人才和产业是相互吸引的。

贵阳优异的空气质量、稳定的地质结构是其他地方难以企及的优势,这两者又正好是建设大规模数据中心不可或缺的选址条件。

2014-2019年,贵阳数博会的举办成功的促成了众多品牌企业的合作,例如制造业端富士康、商业银行和电信运营商的灾备中心,以及华为、苹果的数据服务中心,并与半导体IC行业的高通合作进行ARM服务器芯片的研发。

企业的入驻引来了源源不断的人才,在2019年5月的报告中,高新区同比去年工作人群(贵漂)同比增长了10.2%,且大部分都是具有高消费能力,年龄在25-34岁的年轻人。未来这将是撑起贵阳经济的中干力量,也是托起贵州房价的中流砥柱。

贵阳,将成为弱二线城市逆袭的典范,这一点,值得我们共同期待。

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