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深圳农民房价格上涨“上热搜” 专家建议―― 建立平台监管小产权房交易

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月08日 19时12分31秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

深圳住房交易市场,农民房(小产权房的一种)的交易一直存在。由于不具备合法产权,交易也不被官方认可,所以这种交易一直处于地下状态。今年2月,深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后,部分从事农民房交易的中介则开始炒作,有意推动更多的人将资金投入农民房。

3月27日,“深圳农民房大涨”冲上新浪微博同城热搜。事实是否如此?羊城晚报记者实地调查了解到,在深圳楼市限购层层加码的大环境下,确有部分资金流入农民房交易市场,几乎每周都有“旧房翻新”的农民房推出。对于农民房的销售监管,深圳市政协委员、深圳市住建局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫认为,针对当前农民房地下交易日盛的态势,应开展相关的研究课题,将小产权房的交易纳入监管。

现状:农民房被拆分“预售” 资金流入致价格微涨

4月14日,龙华区龙华街道上油松村89栋的一处农民房开始“预售”,为吸引更多的购房者,该栋农民房模仿正规商品住宅的样式,在自己的推广页面打出了“民治·壹城府”的楼盘名。记者注意到,这是一栋典型的农民房,楼龄在15年左右,高9层,每层3户,每户格局均为两房一厅。“开发商”从原村民手中购得该栋楼房后,将整栋楼“旧房翻新”后,拆分按套出售。“预售”现场,楼房外墙仍处于装修状态,支架包裹,消防楼梯堆满建筑垃圾。在这种安全设施明显不具备的看房条件下,该栋农民房仍旧吸引了一波又一波的看房者,排队进入乘坐唯一电梯直达9楼,短短半小时,20多套房源吸引不下30多人前来看房。“按套卖,每套户型均为两房,价格在130万元左右,送装修”,在中介的推介下,记者目测了每套房子的套内面积,均在50平方米以内,以此计算,每平方米的价格超过2万元。

无独有偶,宝安区沙井街道菜园小区的一栋名为“富丽公馆”的农民房同样拆分成套对外出售,营销名为“沙井君悦府”。销售人员告诉记者,楼房共10层,户型分为单房、一房一厅和两房一厅,其中一房一厅已售罄,只剩下少量单房和二房,单房价格在40万元左右,两房价格90万元。

李强(化名)在深圳从事农民房的“开发销售”已有十多年。他告诉记者,龙华区、宝安区和光明区是三个最热门的农民房交易区域,如果按套内面积算,均价都超过2万元/平方米。“商品住宅层层限购后,确实给农民房的交易带来了新契机。今年以来销售价格有小幅上涨,但并没有微博大V说的20%那么夸张,大概在10%以内。”

“收购农民房,装修后再拆分出售,确实回报率比较高,最高甚至超过30%,一般都能维持在20%以上。所以近年来越来越多的人将资金投入到农民房的收购、开发、销售。另一层面,正规商品房限购措施不断,而农民房相对便宜,不限购,吸引不少刚需购房者和投资者。”李强告诉记者,今年以来,农民房的价格小幅上涨,与更多的资金流入不无关系,“我们以前整栋收购农民房,回报率没有30%基本就不收,但现在资金大量流入,回报率10%都有人收购。”

专家:购买小产权房有风险 建立新平台纳入监管

广东朗迪律师事务所律师叶海生分析,包括农民房在内的小产权房虽然价格相对比较低廉,但是交易不受法律保护,风险非常大。首先,深圳很多农民房并没有合法产权,部分楼房虽然在政府部门有登记,但登记不等同于产权,同样都属于违法建筑行列,有被政府拆除的风险;再者,部分投资者买农民房,希望通过旧改拆迁补偿来“转正”,但这其中也是有很大风险的,每栋农民房都在当地社区股份公司有登记,旧改开发商都是按照登记进行补偿,如果楼房被拆分出售,很有可能补偿不到每一套小业主头上,更何况很多农民房超标建设、违法搭建,并不在政府规定的拆迁补偿范围。

深圳市政协委员、深圳市住建局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫介绍,深圳的农民房先于商品房存在于市场,是上千万来深建设者在深圳的“家”,保证了深圳的持续高速发展。因此可以说,农民房在深圳改革开放取得伟大成就的过程中提供了不同层次的积极帮助。为此,深圳市政府一直尝试用更加稳妥和温和的方式来对待农民房等小产权房,先后出台政策为部分小产权房办理登记,并出台房屋征收补偿基准价格,保障登记在案的房屋拆迁后获得可观的赔偿金及赔偿方式,部分小产权房在缴纳土地出让金后实现“转正”等。陈蔼贫建议,现实来看,由于小产权房没有合法产权,无法进入合法交易系统,所以政府在监管小产权房的交易上有点力不从心,“所以我建议政府部门将小产权房的交易纳入新的研究课题,建立平台,将小产权房的交易纳入监管。”

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