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成都楼市:碰上小产权房,建议不要买,入手是血的教训!

这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问:成哥您好,坐标成都,看中一套小产权房,要全款,但低于市场价20w,请问能买吗?后期会不会有什么纠纷?

回答:一般来说,小产权房不建议买。买小产权房,就只能享受它的居住价值,不能享受它的投资价值;同时,它需要承担很大的风险,尤其是在征地拆迁或购房人需要办理银行按揭或房地产交易时。

近日,广州市白云区一居民小区被强拆,数百名业主被通知限期迁出。当时,这些业主以“集资建房”的名义买房,产权上写的是70年小产权房,宅基地证只有一个,其他人都是复印件。当年这块地租给一个商人,相关手续一直没办下来,属于违建。谁会想到,这间住了10年的房子会因为涉嫌违法建设而被依法拆除,而按规定却没有赔偿。房子一夜之间亏了几百万元,房款也空了。甚至连上诉到法院受审都是不可能的。

房屋的性质不仅会影响资产管理的效率,还会影响家庭财产形式的完整性。小产权房不等于产权,只有使用权。在投资层面,不值得投资的原因在于没有杠杆作用,很容易错过机会成本,也没有金融属性。小产权房几乎不可能现,买砸谁手里。

所以我不建议买,一定要对小产权房有正确的认识,不要掉入坑里!

提问:成哥您好,我们在唐家岭航天城工作,住单位分的房子(100平,两居,不能交易),家庭名下无房,婚前我有贷款记录。 现在想在周边买套改善型住房,看过杏林湾,但感觉有难度。目前家庭有现金200,宏福苑小产权96平一套,家庭收入税前70左右,想让成哥帮忙看看有什么建议,应该怎样去操作?

回答:小产权房不建议长期持有,可以优化提高首付。以你的家庭收入,建议月供控制在2.5以内。这样,你就不会因为住房贷款降低过多生活质量。如果你有贷款记录,你最好以全额付款作为抵押。可以看700左右的标。

提问:成哥你好!请问成都青白江区是否有投资价值?有没有什么楼盘可以推荐?相比重庆您更看好哪个?

回答:我对重庆比较看好。成都青白江投资可能已经过了最好的投资时机。当初青白江的房价,在很长一段时间内都一直徘徊在4000元/m附近,然而,到2017年底,房价呈现曲线上升。此外,还有以下多种因素

(1) 人口稀少。原来青白江是人造的一个个区。大量成钢厂和川化厂的职工来自外地,青白江人口较少。两家工厂倒闭后,许多人离开了青白江。目前人口约40万,是成都市区人口最少的城市。

(2) 消费力弱。除了人口少,主要原因是青白江的工资低。当攀枝花工人在过去几年最惨的时候,工资都发不出来,后来发出来也就1000多块钱一个月。确实也买不起。

(3) 交通不便。地处偏远,成都最外层,与城市隔绝,或乘坐公交车再换乘,无法直接到达市区。

(4) 没有政策。未来的发展令人担忧。现在青白江要做一个好的物流园区,这是成都市给的定位,从长远来看不会有变化。城市发展在南部,青白江在北部,发展重点最低。

提问:成哥,想在大连定居,来咨询体育新城板块和大连湾板块从居住生活角度看哪个更适合?

回答:体育新城板块和大连湾板块的距离不是特别远,但两个板块又不太相同。目前,不少开发商都集中在体育新城板块。未来的规划和交通都很好。大连湾板块属于开发区,目前盘不太集中,临海,环境较好。

提问:成哥好,成都的共有产权房能买吗?有三分之一面积不能上产证,对比完全产权单价折价30%。

回答:共有产权房看上去很美,只需出一少半的钱就能据为己有。然而,购房者以放弃产权为代价,没有完整的产权。上市交易须经国家同意,房屋产权份额5年内不得转让。

除非你一辈子住在这套房里,否则你就等于失去房子的流通性。

而且,共有产权房的位置和质量以及小区的配置都低于普通商品房。除了便宜没有什么好处,不要碰!

提问:你好,成哥!我住在高新西中海国际,附近有个楼盘就要开盘了,43-62平的公寓。

有两种购买方式:一种是单价低,不装修,由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议,年收入5个点;一种是精装修,直接交给业主自己经营。请问成哥:

1.没有资格又没好的投资,公寓能买吗?2.哪种购买方式更好,包租还是自己租?

回答:您好,您是如何理解返租的?公寓、商铺的返租实际上是一种理财产品的包装。正是因为项目本身是不赚钱的,开发商应该贴心吸引你跳槽。本质是它给你带来利益,使你成为本金。

开发商每年给你5%,连续10年,10年后你可以收回,或者你可以继续,这不是很刺激吗?

因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰,但天上不会掉馅饼,为什么会有包租销售的模式?

很简单。因为公寓不好卖,高达5%的年租金回报从何而来?定价时,销售成本已包含在销售价格中。

俗话说,羊毛出羊身,有可能过不到5年,租金就会中断,当你去收房租时,你会发现你签的租约是第三方公司,已经破产了。

提问:成哥你好!投资别墅,洋房或改善型住房前景如何?成都未来别墅会不会成为下一个风口。

回答:别墅的本质是一种奢侈品。虽然投资相对较大,装修成本较高,但租售比并不理想。当你需要资金周转时,很难卖出,只会逐渐残旧,越来越掉价,

豪宅、郊区独栋别墅、洋房本质上是一个奢侈品市场。当你需要资金周转时,装修成本高,很难出售,所以不依赖于租售比和人均收入。但取决于消费群体、富人群体,这些产品完全可以与普通住宅分为两个市场。这类小众市场边际效应巨大,而需求的小幅增长会对价格产生很大的拉动作用。

成都现别墅,常见于两种情况:

1、整个产品的价格仍处于高位;

2、产品内部有15-30%的差价,由于结构、户型等因素,可能会有50%的差价。

买别墅,首先绝大部分别墅都不适合投资,别墅是一个以消费为主的小众市场。

别墅本身流动性小,金融属性差。别墅的本质是一种奢侈品,投资相对较大。如果没有高净值的底仓打底,很难承担风险。

目前,备受关注的成都别墅市场,绝大多数别墅也都在郊区,但它们进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住,放着也是生草长青苔。

目前,成都市具有投资价值的别墅屈指可数,但这一产品混杂在一个混乱的市场中,需要专业的眼光和熟练的市场经验来辨别,这一点和新手又是对立的存在。

提问:你好,成哥!坐标成都大邑!西岭雪山风景区旁,现盖了不少温泉入户的房子,听说可以当民宿出租,想要投资+偶尔自住,但又担心后面租不出去,人在县城,离得远,也不方便,希望成哥指点迷津!

回答:你好!不要买这类旅游区房子,中间完全是坑!价格首付才十几二十万,买这种房子不仅仅是伪需求,更是一种伪投资。从投资上讲这种资产一没有升值潜力,二没有变现能力。