• +14779498636
  • 2936432172@qq.com
北京叫停小产权房始末 小产权房的地盘有多大?

【放大字体】  【缩小字体】
北京叫停小产权房始末 小产权房的地盘有多大?
2007年07月23日 09:09 来源:中国新闻网

    (声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)  

    “小产权房”作为一种尚不规范的房产形态,已经大量存在于我们生活的周边。而房产权的不明,说到底仍是土地产权的不明。

  本刊试图探究“小产权房”从土地到房产的整个产业链条,探寻“小产权房”给房地产市场带来的利益重构。相信面对这样一种畸形的房产权,需要我们给予更大的努力和谅解于其中,不论是法律制度、政府行为还是市场本身。

  北京叫停小产权房始末

  正是此番青龙头村别墅的被拆除,掀开了北京市今年处理小产权房的序幕

  ★ 本刊记者/谢良兵 刘彦

  “什么都没了。”7月6日中午,60多岁的北京市房山区青龙湖镇青龙头村民刘志坐在一片树林里,指着树林前方一大片仍有拆除痕迹的空地,对本刊记者说。

  3月27日,北京市委、市政府“拆除和没收青龙头村的违规别墅”这一纸决定,使刘志在有生之年住进别墅的梦想,与村中的85栋别墅一道化为齑粉。

  多赢的合作

  青龙头村“千湖庭院”别墅项目是北京市近年来拆除违规建房的第一例。

  青龙头村毗邻房山区青龙湖镇青龙湖水库,经济条件较差,村民每人均地半亩,地里庄稼仅可果腹,年均净收入不到1000元。全村没有一条水泥路,房子散布在村北斜坡上。多数村民靠在外打工生存。除了种植业,青龙头最大的“资源”就是紧邻景点的青龙湖。

  如何发展这个只有66户的贫困村经济,不仅是村里人的想法,也是青龙湖镇管理者的心病。直到2005年之前,村里人和镇政府都没看出这个青龙湖水库能给村子带来什么好处。

  转机来自2005年。

  因为紧邻水面面积达6000亩的青龙湖公园和北京拓展训练学校,青龙头村被一个偶然到此的房地产商留意——近年北京市房价飙升,地价也越来越拍出天价;但是大量的普通收入居民急需住房,这为北京周边的房地产开发提供了广阔市场。一方面,许多房地产商逐渐承受不起城市土地转让的高成本,另一方面,也开始瞩目一些北京郊区自然条件好、风景优美的自然村落。

  对于房地产商来说,这些村落的土地不需要像取得城市建设土地那样,付出太多的土地出让金和各类税费,一则可以省去直接成本,二则,与尚未意识到土地资源稀缺性的淳朴农民谈判,也相应省去了不少灰色成本。

  对于当地的农民来说,农村房产的开发又将带给村子直接的面貌改变和其他收益,这项生意显然一举两得。

  2005年秋,北京金地雅房地产开发公司正以如此身份在青龙头村登场。

  2005年10月28日,青龙头村民委员会与北京金地雅房地产开发公司签署了《青龙头村旧村改造实施方案》。根据这份方案,村子将和房地产开发商合作共同开发村子的土地。

  按照这份由村委会、村经济联合社与北京金地雅房地产开发公司合作的方案,青龙头村将投入村子惟一的资源:344亩土地,全部用于开发房地产。其中,304亩地用于商品房开发建设60000平方米的商品别墅项目,其余的40亩土地,开发商将用于为村民建设住宅别墅和经营别墅各8000平方米。

  别墅的用途,既可以出售,也可以向游客出租。青龙头村将走一条旅游经济和生态农业的道路。

  就在双方合作刚刚开始之际,2006年2月,新华社受权播发《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》。

  2006年2月,新农村建设文件发布之际,旧村改造方案经全体村民大会表决同意。“青龙头村新农村办公室”随即成立。在村中人看来,新农村建设的主体,当然是农民自己。农民有权力利用手中惟一的资源,按照文件中的“民主商议、量力而行”精神,过上自己想要的生活。

  这份方案的交易对这个村的村民来说是正当其时。

  根据青龙头村旧村改造协议,开发商为村民支付的总成本为4500万元。若以楼面地价为单位,60000平方米商品房的平均地价仅为750元/平方米,建成后的别墅售价预计在3500元/平方米左右,开发商在这一项目上可获利1500万元,收益颇丰。而村民出让土地的回报,是每人可得到回迁房和经营性用房各40平方米。

  其中,回迁房售价1200元/平方米,村民的旧房还可作价充抵房款。

  刘志说,回迁房的面积可以选择,可多可少。经营性用房则可要也可不要,如果不要,村“新农村办公室”还将以每平方米2000元的价格回购。

  一家五口的村民魏凤生,在这次合作中,就将购置160平方米的别墅。由于旧房拆迁作价,再加上5万元的搬家费,基本上与购房款持平。此外,魏凤生一家还得到了200平方米经营性用房回购后的40万元。

  也就是说,全家以原有的每人半亩土地和旧房为价,将得到住上别墅的收益和一次性约40万元的净收益。

  除此之外,全村约180名村民,还能获得开发商提供承诺的80万医疗和养老保险金,和每位村民1万元的装修款。

  一些农户还将分配到生态农业大棚。

  与此同时,开发商承诺:为村中修建一条公路、建设医疗室、物业、村委会等公建住房。

  除此之外,村里还将拥有经营性别墅项目10%的经营股份,并将分享开发商商品房销售总金额2%的提成,用于村民新住宅基础设施的维护。

  对2005年人均年收入不足5000元的青龙头村来说,能得到这些收益,很多村民很高兴,以为从此可以迈入小康生活。

  对于北京金地雅房地产开发有限公司来说,这份方案的获利也颇为不菲:除了开发商将为村民建设40亩土地的住宅别墅之外,青龙头村剩余的304亩地将全部纳入开发规划:其中,商品性(出售别墅6000平方米)和经营性(出租)别墅8000平方米。

  别墅项目叫做“千湖庭院”,定位为“旅游、度假、休闲”产品。项目一期计划2006年年底入住,二期2007年5月入住。

  “青龙湖畔,善水养生”的巨幅广告牌就此在青龙湖畔矗立起来。

  叫停小产权

  2006年5月,北京市规划委员会借助卫星发现,青龙头村正在修建别墅。随后,青龙头村便收到了关于停工的警告,但是别墅修建并没有停。截至拆除前的3月份,别墅已经建了144栋。

  2007年3月中旬,北京房山区宣传部组织的宣传队进入村中,希望大家不要干扰政府的强制拆除。

  北京市委宣传部向本刊记者提供的新闻稿显示,对开工建设的144栋违法别墅,“拆除85栋,没收59栋,责令退还建设别墅区范围内非法占用的集体土地4.7亩,并对建设、施工单位及其负责人进行了罚款。”

  新闻稿称,该项目“由房山区青龙头村村民委员会、经济联合社与北京金地雅房地产开发有限公司合作,在未办理任何立项、规划、用地、建设审批手续的情况下,开工建设144栋各类建筑物。”

  本刊发现,被拆除的85栋别墅确实位于青龙湖(水库)大坝的泄洪区,而“没收”的59栋别墅,则是为村民改造提供的别墅住房,属于村宅基地建设。

  至于“责令退还“的4.7亩土地,来自临村崇各庄村——由于别墅区规划有一部分跨越了与青龙头村相邻的崇各庄村,青龙头村为此用耕地换取了这部分规划内的崇各庄村的坡地,大概有4.7亩,并予以地上种植物补助。

  北京市国土局一位官员对本刊记者称,下一步政府将继续加大对别墅违法占地的查处力度。“类似千湖庭院这样的乡产权别墅的存在,和当地政府的利益有关。”这位官员说。

  小产权的地盘有多大?

  此番青龙头村别墅的被拆除,掀开了北京市今年处理小产权房的序幕。

  3月12日,北京市建委发布了乡产权别墅购买的风险警示。

  6月18日,建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提示》,明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”,剑指小产权房。

  6月22日,国务院召开电视电话会议,部署开展第二次全国土地调查。这被业内称为全面清查小产权房的政策指引。“必须把农村建设用地尤其是农村宅基地现状搞清楚。”电话会议上,国土资源部一位负责人指出。

  电话会议结束的第三天,北京市率先在全国开始“征讨”小产权房。该市国土资源局局长安家盛在一次活动中表示,北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”“小产权”等违规土地开发建设,违规开发建设的要停工停售。

  该局表示,一些打着新农村建设或新村建设名义的房地产开发项目,多属违规开发建设。

  它们对外销售则打着“乡产权”“小产权”的幌子。“这是违法违规的行为,而购买者也得不到法律保护。”安家盛说。

  7月12日,国土资源部地籍司一位工作人员在电话中对本刊表示,在第二次全国土地调查中,将全面查清农村集体土地所有权、农村集体土地建设用地使用权和国有土地使用权权属状况。“小产权房也是调查对象。”

  6月28日,郑州市政府发布了《关于依法处理利用集体土地从事违法建设的通告》。《通告》催促各类利用集体土地从事违法建设行为的单位及个人尽快“自首”,于7月10日前自行向各区人民政府及国土资源部门报告并接受处理。

  7月1日,西安市建委、市规划局、市国土资源局、市房管局发布联合通告,对占用集体土地从事房地产开发的典型违法建设项目——“学府新苑”的建设、监理、设计单位依法进行严厉处罚。开启全市“小产权房”专项治理活动的序幕。

  据新华社报道,迫于压力,河北省石家庄市将自去年10月开始实施的“小产权房”办证试点工作暂停,并且向公众重申,集体土地上建起的“小产权房”,只能在村民内部流通,不能上市交易。

  据中大恒基春节后出具的一份统计报告显示,目前北京400余个在售楼盘中,小产权楼盘约占市场总量的18%。也就是说,北京约有小产权楼盘72个。★