商业住宅与普通住宅区别？商业用地建住宅有哪些利弊？商品住宅属于商品属性普通住宅，商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。一般来讲，土地原有规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后是无法改变。

商业住宅与普通住宅区别

但出于市场不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为 商业房产。虽然购房者终取得产权证用地性质仍为原来土地使用权证土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。

其中，在商业用地上建住宅用房，是近两年由于严格禁止土地协议出让，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅减少，稀缺性增强后，开发商开始采用新兴做法。而在住宅用地建写字楼用房，就是购房者所熟识“商住房”（产权70年，但产品定位为写字楼，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全就是写字楼标准）。

商业用地建住宅有哪些利弊？

1、使用年限

商业配套40年，写字楼50年，比住宅70年缩水严重。

产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无产权，土地产权属于国有。国家规 定纯住宅土地使用权年出让年限限高为70年，商业用地高出让年限为40年。

所以，住房只有40年土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权 收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买 综合用地上商住住宅还是有一定风险。

《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后续期，依照法律 规定办理。该土地上房屋及其他不动产归属，有约定，按照约定；没有约定或者约定不明确，依照法律、行政法规规定办理。

2、交易税费

初次购买或者转让时契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房标准也会比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商努力下能够办到。另40年产权或者50年产权住宅，如采用银行贷款方式，只能得到五成或六成按揭，长贷款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应补救措施，能按民用价格缴纳。

5、设计标准

设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅要求较高。

6、落户问题

(无法迁入户口)

优点主要有以下几点：

1、关于保值性

开发商能将土地建造成本都较高商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，关键原因在于区域住 宅稀缺性强，能实现较高利润价值！因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他选择导致，房产相应保值性也比较好。

2、关于建造标准

非住宅房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者使用影响不大。

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