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贵阳房价,又跌回去了?

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021-10-10 10:48:38文章关键词:增长,数据文章阅读数:

导语:

今天,国家统计局公布《2021年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,全国重点城市价格涨幅整体呈现【稳中有落】的态势。

本文上半部分讲宏观数据,略有枯燥,不熟悉地产行业的小伙伴可以直接跳到第二部分。

全国楼市情况“稳中有落”

在官媒的各种用词上,总是相对谨慎,【稳中有落】的意思也非常明显——潜台词,全国都有点“die”了。


(数据来自国家统计局)

从全国数据上来看,你需要知道这几点:

1、北上广深新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同,一二手都涨了。

2、二、三线城市新房环比价格也涨了,但涨幅比上月回落。

3、全国跌幅最大的是隔壁城市昆明0.8%,为该城市最近3年最大跌幅

环比,是跟上个月比。如果是同比跟去年这个时候比,全国涨幅都回落了,所以,叫做【稳中有落】。

从贵阳的数据上来看,你需要知道这几点:

1、贵阳新房和二手房价格环比上月均下跌0.2%,在全国70个大中城市中,仅有12个下跌。

2、在贵阳各个面积段中,贵阳90㎡以下的新房住宅反而还涨了0.4%,其余面积段均下跌了,其中大面积段(超过144㎡)的跌幅最大,下降0.04%。

3、二手房面积段中,反而是144㎡以上面积段涨了0.01%,其余面积段下跌。

二手房数据这里,与我们平常的认知完全相反,大面积二手房不应该是最难卖的?(此处待定吧,看样子数据也只能做个参考,反正我是认为这个数不准)

同时,今日国家统计局也公布《2021年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》。

总体来看,都是增的。


(数据来自国家统计局)

堆砌数据晦涩难懂,但以下几点也可以了解下:

1、1—6月份,全国房地产开发投资72179亿元,同比去年增长15.0%。

因去年疫情影响,对比2019年1—6月份是增长17.2%,两年平均增长8.2%。(这个数,比GDP增长还高点)

如果分区域来看,增长最快的不是东部,是中部地区(同步增长22.7%)。

东部地区同比增长13.6%,西部地区同步增长12.2%,东北地区同步增长11.8%。

2、1—6月份,商品房销售面积88635万平方米,同比2020年增长27.7%;比2019年1—6月份增长17.0%,两年平均增长8.1%。

分区域看(按销售面积),东部地区同比增长31.3%,中部地区同比增长33.4%,西部地区同比增长18.6%,东北地区同比增长17.3%。

就所有增长指标来看,在大家都在进步的时候,进步最少的那个实际上还是【差生】。

西部增长约等于东北地区,实际增长不仅排名倒数,与其他区域还差距较大。

这次公布的数据中,我认为还值得关注的是这组数据:


(数据来自国家统计局)

房地产开发企业到位资金(亿元)这一情况中,到位了102898 亿元,这个数字你或许没概念。

但单独拆分出来,“国内贷款”和“利用外资”两项都比去年上半年还下降了。(去年上半年疫情影响,比去年上半年还差,这是得有多差?)

反倒是“定金及预收款”增长了49.7%,这项增长与“个人按揭贷款”的增长不是那么匹配。

这样理解吧,开发商的资金到位情况,不太理想。未来,你或许会见到更多“合并”、“接盘”甚至是“烂尾”。

连涨一年后,贵阳房价又跌回去了

我们来看看从2018年1月到现在,贵阳房价的走势情况。

如果说2018年10月前后是贵阳房价的【巅峰】,那么【低谷】则是2019年年底到2020年5月这一段时间,可谓是“diedie不休”。


(贵阳2018-2021房价走势)

从数据上来看,从2020年5月开始,新房价格环比开始上涨,虽然实际交易中与统计数据可能略有误差(无法统计到返现这一操作),但表面的“上涨”起码是维持了一整年。

没想到6月,又跌回去了。

“抱歉啊,重启失败”。

环比下跌,这个数不意外,两个原因:

1、史上最严调控

众所周知,今年上半年,全国各地房地产调控次数超过200多次。

最大大杀器莫过于三条红线+房贷集中制。

通过三条红线控制房企的钱袋子,通过房贷集中制管控制个人的钱袋子,收紧了房企和个人对银行杠杆的使用,对抑制房价过快增长的效果明显。

所以我们上半年很多小伙伴发现,贵阳购房利率不便宜,另外拒贷的情况更频繁了,流水不好、征信不好,或者无法证明首付资金来源的情况下,银行对放款更严了。

(不要认为是这家房开不贷款给你,你就换家房开,如果你被一家银行拒贷,那么这绝对不是唯一家拒你的银行)

2、因调控带来的成交低迷,以价换量

从成交量上看,合富研究院数据显示,2021年上半年,贵阳九区商品房总计签约56983套房,成交量约555.16万方,从成交面积上看,比2020年上半年增长三成左右。

数量是增加了,但不排除有花果园/金融城的商铺集中签约冲了量,抛开疫情影响,住宅实际也没比去年上半年好多少。

单看商品住宅:


(原始数据来自合富研究院)

1月,单月住宅成交破8千套(算多了);

2月,住宅成交均价突破1w(算高了);

不管你认不认,今年一季度的贵阳楼市还真有点回暖的样子。

还记得2月底的时候,有多家房开打广告叫做“价格全线上调xxx”,告诉你,再不买我就要涨价了哦。



4月开始,恒大全系促销,拉了一波销量。

以5月份成交数据为例,恒大系金阳新世界、文旅城、御龙天峰等8个热门楼盘,至少成交2500套住宅,如果算上全系列,至少3000套的成绩,占据贵阳市场份额半壁江山了。

而大规模骨折价,实际上是远低于房子的正常价。降维打击之下,其他房开就难过了。

另一方面,也引发了购房者的担忧——这个市场又咋了?又要降价了么?

以此为背景,这几天,有一白云区的项目就打出了“买建发,不降价”的广告。


(图片来自该项目公众号)

没法去一套一套地查到底价格降没降,毕竟没有一模一样的两套房。

乐观派观点“这家房开有点底气的样子”,悲观派认为“此地无银三百两”。

害,当条广告也就过去了。

这市场,从来就信心脆弱:

谈涨价,一笑置之;

说降价,瞬间破防,哭了。

从恒大、建发的策略上来看,我反倒认为贵阳基础不差,价格自然是敏感因素,但需求没有消失——明明一打折,房子就卖完了。

同时这打折并不是无门槛的,全款的门槛其实也不低。

从来没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

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