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读懂上半年贵阳楼市

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年10月10日 10时48分29秒文章关键词:用地文章阅读数:

2019年上半年,针对房地产行业,从中央到地方、从需求到供给管理,都体现出了高度的政策协同,中央层面多次强调“房住不炒”,地方政府根据形势变化及时跟进政策,因城施策以确保市场平稳运行。

从上半年成交数据看,贵阳楼市整体依然处于较“稳”的状态,没有出现大涨大跌。从单个项目来看,部分项目实质上则出现了跌价的情况,而区位优、配套好的项目并未出现类似情况,甚至价格还在进一步提升。究其原因,无非就是“理性回归”和“房价企稳”的双重作用。盘点上半年贵阳楼市,也许从这些“关键词”中可以看懂政策对楼市的影响。

关键词:住房维修基金

3月1日起,《贵阳市房屋专项维修资金管理办法》实施,明确维修资金交存标准由原来按房价的2%(住宅)或1%(非住宅),修改为按照建筑安装工程每平方米成本控制价的8%(配备共用电梯的商品房)或5%(未配备共用电梯的商品房)交存。

新版贵阳维修资金的交存基数,最终分别为104元/平方米(1300元/平方米*8%,有共用电梯)、65元/平方米(1300元/平方米*5%,无共用电梯)。

为确保新旧法规和交存标准的平稳衔接过渡,减轻维修资金交存,对购房人的经济压力,贵阳住建部门组织各区域各年度房开项目进行综合测算。召开了维修资金计缴标准专家论证会后得出结论,目前贵阳市维修资金计缴基数的房屋建筑安装工程成本控制价暂定为1300元/平方米。

点评:新标准的实施,首期购房的维修资金交存,普遍性的得到降低,也正式宣告减轻不少贵阳买房人的负担。新标准下较高单价的高端楼盘,少交的数额也会更大,相对的受益会更为明显。商业地产方面,按照新标准交存维修资金,也应当会得到普遍性的降低。

关键词:供地计划

4月4日,贵阳市国土局公布《贵阳市2019年度国有建设用地供应计划》显示,2019年贵阳市计划供应建设用地2302.7491公顷,住宅用地642.3581公顷。

经贵阳市人民政府批准,2019年,贵阳市计划供应建设用地2302.7491公顷(新增用地2051.9417公顷,存量用地250.8074公顷)。商服用地434.3382公顷,工矿仓储用地854.8168公顷,住宅用地642.3581公顷(保障性安居工程用地139.3234公顷),公共管理与服务用地110.7916公顷,交通运输用地260.4444公顷。

市本级(云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、观山湖区、高新区、经开区)计划供应总量1202.1081公顷(住房用地供应403.5441公顷);一市三县(清镇市、修文县、开阳县、息烽县)计划供应总量1100.641公顷(住房用地供应238.814公顷)。

点评:从供应计划来看,即便2019年住宅用地的计划供应量有所增加,核心城区和三县一市虽然计划供应总量差距不大,但是在住房用地供应量方面差距仍然较大。对比2018年建设用地的供应计划,2019年基本持平,不过相比2018年住宅用地的供应计划,2019年的642.3581公顷则显示出了政府方面的信心。

关键词:公积金新政

6月1日起,贵阳市住房公积金管理中心实施新政,贵阳市住房公积金贷款最高额度由原来的50万元,调整为在贵阳市行政区域内(含铁路沿线)缴存住房公积金的单职工缴存家庭50万元、双职工缴存家庭60万元。

这是继2015年5月1日,贵阳市住房公积金贷款最高额度从45万元统一调整为50万元后的新一次调整。

目前,贵阳市公积金贷款首套房首付比例最低为20%,二套房首付比例最低为30%;若首套房使用公积金贷款,需贷款还清满一年后才能使用公积金进行二套房贷款,首付比例最低为30%;若首套房使用商贷贷款,则二套房使用公积金贷款最低首付比例仍为30%。

点评:贵阳市住房公积金新政是为促进贵阳市房地产市场健康平稳发展,同时体现住房公积金缴存使用的公平性。不难看出,此前无论是商品房“限售”还是公积金“认贷”的收紧政策都是没变的,此次放松实际上还是针对的刚需客户。

关键词:房贷利率上浮

6月,中国工商银行下发房贷收紧的相关通知,称从6月21日起,中国工商银行新接件首套房利率上浮15%,执行利率5.635%,一年内有逾期的上浮20%,执行利率5.88%;二套房上浮20%,执行利率5.88%,一年内有逾期的上浮30%,执行利率6.37%。

除工行外,中国银行、建行、交行、农行、贵阳银行、中信银行和浦发银行房贷利率目前均出现了上浮,部分银行首套房首付达到30%。此外,部分银行须合作楼盘才可办理房贷业务。

具体上浮情况为:中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国农业银行、中信银行、浦发银行首套房利率均上浮15%,贵阳银行最低上浮10%;中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行二套房利率均上浮20%,中国农业银行、贵阳银行上浮15至20%。

点评:贵阳能够办理商转公业务的八大银行在房贷政策方面均有所收紧,房贷利率都有所上浮,部分银行首套房首付达到30%。结合公积金新政来看,不难发现目前的贵阳楼市更鼓励刚需家庭采用公积金贷款买房。

关键词:土地政策试水

4月3日,乌当区G(19)018、019号地块的挂牌文件,贵阳首次提出“土地自持”要求,其后又有多宗土地提出自持要求。

4月10日,修文县挂牌的XW〔19〕005-007号地块设置保留价,此后修文县挂牌的XW〔19〕008-011号地块同样设置了保留价。

同样在4月10日,乌当区挂牌的G〔19〕023-028号地块,首次暂停“熔断”政策,取而代之的是此前采用的“价高者得”的竞价方式。在此后贵阳中心城区挂牌的土地中,“熔断”政策都一直未被再次启用。

点评:目前来看,贵阳土地市场正常,取消了熔断,在自持和保留价方面试水,虽然经过多次调整却仍未有定数。一方面可以看出政府在适时调整商住类土地供应规模、结构和时序,另一方面也可以看出政府在土地政策方面进行了多次试水,对某些政策未有定论。

关键词:基准地价更新

6月5日,贵阳市自然资源和规划局公布《2019年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》。根据细则,贵阳市中心城区1级商品住宅用地出让基准地价为7670元/平方米。这是继2016年进行全面调整更新后,贵阳市中心城区土地级别和基准地价迎来新一轮的调整。

住宅用地分为商品住宅用地和政策性住宅用地两类,其中商品住宅用地分6级,1级出让基准地价7670元/平方米,6级出让基准地价1330元/平方米。

商业用地分为商服用地、市场用地、商务办公旅馆用地、公共娱乐用地、总部经济办公用地和居住小区服务设施用地六类,其中1级商服用地出让基准地价13300元/平方米,1级商务办公旅馆用地出让基准地价7880元/平方米。

点评:此次更新实施细则,是由于近几年贵阳市基础设施建设的进一步加快,城市发展联动性增强,各区域间联系和经济综合性进一步提高,贵阳市中心城区现行土地级别及基准地价已经不再适应现实需要。

关键词:停车场管理

3月1日起,我省实施《贵州省停车场管理办法》。《办法》规定,新建商品房住宅时,应当按照一户不低于一个停车泊位的标准进行停车场的配建,鼓励按照高于一户一个停车泊位的标准进行停车场配建。在有条件的停车场应当为残疾人设置专用车位。新建大于二万平方米的商场、宾馆、医院、办公楼等大型公共建筑配建的停车场,建设充电设施的停车泊位应当不少于总停车泊位的百分之十。

对于违反《办法》内相关规定条款的,对停车场建设单位与停车场经营管理单位最高处以罚款3万元,对停车场主管部门最高处以2万元罚款,对个人最高处以1000元罚款。

点评:《办法》就贵州省停车场的规划建设、管理服务、法律责任等方面做出了明确规定。可以看出,停车的矛盾已经到了尖锐的程度,它已经不是劝导、一般性禁止所能解决的问题,不立法不足以解决。相关部门乃至立法机构已经看到,解决城市停车难问题,完全可以通过盘活存量资源来缓解甚至是解决,找到了解决问题的最佳途径。

关键词:清查违建别墅

4月,住房和城乡建设部下发了《关于别墅项目建设审批事项的有关通知》,立刻暂停有关别墅项目建设审批手续,同时对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理并上报。

4月11日,省住建厅迅速按照住建部要求下发通知进行执行。要求“全省各级住房城乡建设主管部门自收到本通知之日起,立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目审批手续;各施工图设计审查机构,暂停承接别墅项目施工图审查,对已承接的暂不出具审查意见,并及时报项目所在地住房城乡建设主管部门;各地住房城乡建设主管部门暂停办理别墅项目施工许可证。待国务院有关部门开展别墅清查工作后,再按有关清查要求和相关规定办理。”

除暂停别墅项目建设审批手续外,省住建厅还要求各级住建主管部门立即对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理,并将梳理情况的报告、梳理情况汇总表和违建别墅查处案例上报省住建厅。

点评:随着市场的发展,别墅产品如雨后春笋般快速成长,也随之带来了不少违规情况的发生,此次住建部的行动也给开发商们敲响了警钟。在这之后,或许别墅会成为稀缺产品。

关键词:打击“黑中介”

4月初,贵阳市住建局向社会公布贵阳房产中介扫黑除恶线索举报电话及邮箱。这是住建部门整治房产中介乱象进一步扩大宣传渠道,让广大市民参与到房地产中介行业扫黑除恶行动中。

贵阳市住建局大张旗鼓对采取威胁恐吓等暴力手段驱逐租户,恶意垄断房源、操纵房价,多收费、乱收费,强制上涨或克扣租金押金等涉黑涉恶行为,以及其他的违法违规行为作斗争。

事实上,早在1月22日,贵阳市住建局部门,集体约谈各区、市(县)和开发区住建部门业务处室的负责人,进一步强化了责任担当,保证压力层层传导,责任压紧压实。

3月24日至26日,利用房地产经纪人员培训之机,把扫黑除恶作为培训的重要内容进行讲解,对参加培训的94家房地产中介公司负责人和从业人员共458人进行宣讲,并举行誓师大会。

点评:房地产中介行业为国家和社会做出了不可估量的贡献,但由于各个时期的经济发展状况、人员结构、地域不同等原因,许多房产中介的违法违规问题层出不穷,长期以来也让百姓尝尽了苦头。治标也治本,但愿能在长效机制上多下功夫,从根源上治理想办法,房地产乱象才能彻底被治住。



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