你知道贵阳最好卖的二手房小区是哪个吗？

　　这几天有读者跟我交流的时候，问到“观山湖区成交量大的二手房有哪些”？

　　这是个好问题。

　　对于他考虑“学校+地铁”的要求，也可接受二手房，在我与读者实际交流过程中，这样能接受二手房的小伙伴实在不多。

　　接下来，我们来盲猜一下，贵阳全市范围内成交量最大的二手房小区是哪个？

　　认真阅读本文会有答案。

2020年贵阳新房与二手房成交比为9.3:1。

　　其实，聊二手房的文章我们写了很多，今年来陆续写了《65%的小区在“降价” 2020-2021贵阳400个小区二手房价变化》、《贵阳真实的房价（2020-2021）：350个二手房小区最近成交价汇总》等等。

　　贵阳的二手房，交易有多难？

　　我们来对比一组数据：

　　根据合富辉煌的数据，2021年4月，贵阳九区新楼盘共计签约8166套，约87.7万平米，其中住宅签约成交量6517套。

　　虽说一个月8000多套房子成交量中能算个中等水平，对比一下二手房成交，简直是一个天上一个地下。

　　（相对来说，月成交8000多套在全国城市中也不算低，对比隔壁城市昆明，4月新房成交也才7057套）

　　以2020年贵阳九区二手房成交统计为例（原始数据来自中指院），2020年成交二手房近10437套，到2020年年底，成交均价为9405元/㎡。

　　↑2020年贵阳二手房成交数据，制图：贵阳楼市情报

　　（数据口径不一，每家机构统计的数据也不一样，比如安居客的数据就显示2020年贵阳市二手房均价约为8907.25元/平方米，相较于2019年的9391.66元/平方米，同比下降5.1%。这里的房价数据仅做参考。）

　　而2020年全年，贵阳九区成交的新房1003万平米左右，成交套数9.7万套左右。（以签约备案量计算，合富辉煌数据）

　　也就是说，去年贵阳新房与二手房成交比为9.3:1。每交易一套二手房，可以交易9~10套新房了。

　　同样受疫情影响，二手房的交易量比新房更为“惨淡”，去年1月，贵阳二手房挂牌量2.1万套左右，到今年5月，贵阳二手房挂牌量已经到达3.5万套了，增幅超过60%。

　　↑贵阳2020年以来二手房挂牌量变化

　　再看价格变化，去年12月底的价格比去年年初稍微涨了200块，12个月度均价9369元左右，整体偏离150元左右，不算太大。

　　（↑上图红色箭头位置，二手房环比涨幅回正）

　　这与国家统计局的数据也是一致的，去年属于收窄跌幅的一年，从今年2月开始，贵阳二手房价格涨幅开始回正，到3月中的数据，才刚勉强好看了一点。

什么样的二手房最难卖？最好卖？什么时间卖？

　　（1）贵阳的二手房交易的旺季是什么时候？

　　一年都惨不忍睹，有啥旺季？

　　硬要“矮个子里面拔高个”，也不是没有。

　　如果仔细查看年底年初的成交量/价，你会发现与贵阳新房市场1-2月市场比3-4月还更热闹一样，旺季也出现在了二手房市场上。

　　从2020年11月到2021年1月，贵阳二手房成交量都在1000套/月以上。

　　翻到今年的2月的数据来看，虽说是春节，但二手房成交均价已经涨到了9700元/㎡，今年虽说有“就地过年”政策，但整体比去年宽松很多。

　　你看，在贵阳，如果你要卖二手房，11月到3月（年底或年初）或许更好卖。

　　（2）贵阳什么样的二手房最难卖？

　　200万以上总价。

　　在成交的二手房中，97%左右的房源总价在200万以内，另外还有2%左右是200~250万之间，也就是说超过250万的二手房，成交占比只有1%不到。

　　如果按照“挂牌二手房3.4万套，一年成交1万套”这个比例计算，仅有30.5%的二手房能够在一年内卖出。

　　二手房成交已属不易。

　　所以，超过200w总价的二手房在一年内成交的可能性仅为0.91%。（说法不一定严谨，因为挂牌数量是实时的，这里只是打个比方）

　　上次在跟我参加一次线下的读书会上，有位小伙伴就提到自己在金华园小区的房子，两三百平的面积，至少卖了两年才卖出去。

　　（我还说还好是带牛校学区的金华园，如果不是，那估计更难卖）

　　不是说二手房不好，而是高总价的产品流通性本来就不高。

　　再加上新房市场的挤压，如果不是学区因素，高价的二手房可能还更难出手。

　　拥有250w预算的买家，在贵阳新房市场上也算是“有实力”的主儿了，这些买家可以选择的范围更大，也更挑剔。

　　对于高总价二手房来说，总有点“买得起的人看不上，看得上的人买不起”的尴尬。

　　（3）贵阳什么样的二手房稍微好卖？

　　翻阅了近一年的数据发现，二手房成交主力面积段集中在70~130㎡，占到总成交的65%左右，如果说要固定到小范围，占比最大的是70~90㎡。（当然后面会提为何是这个面积段，跟成交量最大的楼盘有关系。）

　　区域方面，成交量排名前三的区域一直是南明区、经开区、观山湖区。

　　（真没想到云岩区还排在后面了）

　　稍微好点还是双核区（南明第一、云岩、观山湖交替二三），这三个区域基本上是“断层式领先”，也偶有经开区杀入前三。

　　这四个区，基本包括的大贵阳区域二手房成交量90%以上。

　　其他区域经常是“个位数”成交（按月来算），这样一看，如果你有这些区域的房子，是不是也曾有感觉？

二手房交易活跃的小区是？

　　我们来看具体小区明细：

　　以2021年2月数据为例，花果园、世纪城、未来方舟分列前三，尤其花果园一个小区的成交量，就占到整个贵阳二手住宅成交量的23%。

　　上面提到南明区成交量高，与花果园不无关系。

　　其实类似的超级大盘，世纪城、会展城、未来方舟等，房源多，成交总量较高无可厚非，随机翻阅去年几个月的数据，花果园都是排在第一名。（成交平均面积80平米左右，这也是为什么前文说70-90平米成交量最大）

　　（↑花果园、世纪城一般都是排行前二，数据来自中指院）

　　而回到今天文章开头的那位小伙伴的提问“观山湖区哪些二手房小区成交量比较高”？

　　除了世纪城这样的超级大盘之外，最热门的当属的中天会展城、美的林城时代、远大生态风景（美域）等。

　　另外，靠近地铁2号线的中铁逸都国际也有不错表现，基本上每个月成交都在10套以上。

　　除了花果园、未来方舟这样的超级大盘之外，二手房热门的小区中，观山湖区恒大金阳新世界、远大美域、中铁逸都国际还有新的一手房源在售。

　　二手房交易量能够很好的展现出小区的热度，甚至还能与售楼部在售的一手房源去对抗，足见其口碑。（说的就是远大、中铁逸都等小区，基本上每个月都是10套以上，一年成交二手房130套左右）

　　就算是宇宙无敌的花花，吐槽归吐槽，也以较低的总价和方便的配套吸引了买家，并不是一无是处。

　　二手房交易量最大的小区是花花，你猜对了吗？