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贵阳二手房成交量仅有新房1/9 :成交量大的小区有哪些?

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年10月10日 10时31分47秒文章关键词:贵阳,成交,数据文章阅读数:

  你知道贵阳最好卖的二手房小区是哪个吗?

  这几天有读者跟我交流的时候,问到“观山湖区成交量大的二手房有哪些”?

  

  这是个好问题。

  对于他考虑“学校+地铁”的要求,也可接受二手房,在我与读者实际交流过程中,这样能接受二手房的小伙伴实在不多。

  接下来,我们来盲猜一下,贵阳全市范围内成交量最大的二手房小区是哪个?

  认真阅读本文会有答案。

2020年贵阳新房与二手房成交比为9.3:1。

  其实,聊二手房的文章我们写了很多,今年来陆续写了《65%的小区在“降价” 2020-2021贵阳400个小区二手房价变化》、《贵阳真实的房价(2020-2021):350个二手房小区最近成交价汇总》等等。

  贵阳的二手房,交易有多难?

  我们来对比一组数据:

  根据合富辉煌的数据,2021年4月,贵阳九区新楼盘共计签约8166套,约87.7万平米,其中住宅签约成交量6517套。

  虽说一个月8000多套房子成交量中能算个中等水平,对比一下二手房成交,简直是一个天上一个地下。

  (相对来说,月成交8000多套在全国城市中也不算低,对比隔壁城市昆明,4月新房成交也才7057套)

  以2020年贵阳九区二手房成交统计为例(原始数据来自中指院),2020年成交二手房近10437套,到2020年年底,成交均价为9405元/㎡。

  

  ↑2020年贵阳二手房成交数据,制图:贵阳楼市情报

  (数据口径不一,每家机构统计的数据也不一样,比如安居客的数据就显示2020年贵阳市二手房均价约为8907.25元/平方米,相较于2019年的9391.66元/平方米,同比下降5.1%。这里的房价数据仅做参考。)

  而2020年全年,贵阳九区成交的新房1003万平米左右,成交套数9.7万套左右。(以签约备案量计算,合富辉煌数据)

  也就是说,去年贵阳新房与二手房成交比为9.3:1。每交易一套二手房,可以交易9~10套新房了。

  同样受疫情影响,二手房的交易量比新房更为“惨淡”,去年1月,贵阳二手房挂牌量2.1万套左右,到今年5月,贵阳二手房挂牌量已经到达3.5万套了,增幅超过60%。

  

  ↑贵阳2020年以来二手房挂牌量变化

  再看价格变化,去年12月底的价格比去年年初稍微涨了200块,12个月度均价9369元左右,整体偏离150元左右,不算太大。

  

  (↑上图红色箭头位置,二手房环比涨幅回正)

  这与国家统计局的数据也是一致的,去年属于收窄跌幅的一年,从今年2月开始,贵阳二手房价格涨幅开始回正,到3月中的数据,才刚勉强好看了一点。

什么样的二手房最难卖?最好卖?什么时间卖?

  (1)贵阳的二手房交易的旺季是什么时候?

  一年都惨不忍睹,有啥旺季?

  硬要“矮个子里面拔高个”,也不是没有。

  如果仔细查看年底年初的成交量/价,你会发现与贵阳新房市场1-2月市场比3-4月还更热闹一样,旺季也出现在了二手房市场上。

  从2020年11月到2021年1月,贵阳二手房成交量都在1000套/月以上。

  翻到今年的2月的数据来看,虽说是春节,但二手房成交均价已经涨到了9700元/㎡,今年虽说有“就地过年”政策,但整体比去年宽松很多。

  你看,在贵阳,如果你要二手房,11月到3月(年底或年初)或许更好卖

  (2)贵阳什么样的二手房最难卖?

  200万以上总价。

  在成交的二手房中,97%左右的房源总价在200万以内,另外还有2%左右是200~250万之间,也就是说超过250万的二手房,成交占比只有1%不到。

  如果按照“挂牌二手房3.4万套,一年成交1万套”这个比例计算,仅有30.5%的二手房能够在一年内卖出。

  二手房成交已属不易。

  所以,超过200w总价的二手房在一年内成交的可能性仅为0.91%。(说法不一定严谨,因为挂牌数量是实时的,这里只是打个比方)

  上次在跟我参加一次线下的读书会上,有位小伙伴就提到自己在金华园小区的房子,两三百平的面积,至少卖了两年才卖出去。

  (我还说还好是带牛校学区的金华园,如果不是,那估计更难卖)

  不是说二手房不好,而是高总价的产品流通性本来就不高。

  再加上新房市场的挤压,如果不是学区因素,高价的二手房可能还更难出手。

  拥有250w预算的买家,在贵阳新房市场上也算是“有实力”的主儿了,这些买家可以选择的范围更大,也更挑剔。

  对于高总价二手房来说,总有点“买得起的人看不上,看得上的人买不起”的尴尬。

  (3)贵阳什么样的二手房稍微好卖?

  翻阅了近一年的数据发现,二手房成交主力面积段集中在70~130㎡,占到总成交的65%左右,如果说要固定到小范围,占比最大的是70~90㎡。(当然后面会提为何是这个面积段,跟成交量最大的楼盘有关系。)

  区域方面,成交量排名前三的区域一直是南明区、经开区、观山湖区。

  (真没想到云岩区还排在后面了)

  稍微好点还是双核区(南明第一、云岩、观山湖交替二三),这三个区域基本上是“断层式领先”,也偶有经开区杀入前三。

  这四个区,基本包括的大贵阳区域二手房成交量90%以上。

  其他区域经常是“个位数”成交(按月来算),这样一看,如果你有这些区域的房子,是不是也曾有感觉?

二手房交易活跃的小区是?

  我们来看具体小区明细:

  

  以2021年2月数据为例,花果园、世纪城、未来方舟分列前三,尤其花果园一个小区的成交量,就占到整个贵阳二手住宅成交量的23%。

  上面提到南明区成交量高,与花果园不无关系。

  其实类似的超级大盘,世纪城、会展城、未来方舟等,房源多,成交总量较高无可厚非,随机翻阅去年几个月的数据,花果园都是排在第一名。(成交平均面积80平米左右,这也是为什么前文说70-90平米成交量最大)

  

  

  (↑花果园、世纪城一般都是排行前二,数据来自中指院)

  而回到今天文章开头的那位小伙伴的提问“观山湖区哪些二手房小区成交量比较高”?

  除了世纪城这样的超级大盘之外,最热门的当属的中天会展城、美的林城时代、远大生态风景(美域)等。

  另外,靠近地铁2号线的中铁逸都国际也有不错表现,基本上每个月成交都在10套以上。

  除了花果园、未来方舟这样的超级大盘之外,二手房热门的小区中,观山湖区恒大金阳新世界、远大美域、中铁逸都国际还有新的一手房源在售。

  二手房交易量能够很好的展现出小区的热度,甚至还能与售楼部在售的一手房源去对抗,足见其口碑。(说的就是远大、中铁逸都等小区,基本上每个月都是10套以上,一年成交二手房130套左右)

  就算是宇宙无敌的花花,吐槽归吐槽,也以较低的总价和方便的配套吸引了买家,并不是一无是处。

  二手房交易量最大的小区是花花,你猜对了吗?

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