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贵阳二手房市场:成交大幅放缓 价格稳中有降

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021-10-10 10:31:24文章关键词:市场,房价,成交文章阅读数:


 

  限购令、限贷令、连续加息……2011年房地产市场遭遇系列“组合拳”的打压,新房市场成交陷入僵持。那么,对二手房市场的状况又如何呢?近日,记者在走访中心区、小河、乌当、白云、花溪等区域二手房市场时了解到,今年以来,由于国家调控政策频出,贵阳二手房市场进入新一轮调整,各区域二手房成交量均出现不同程度下滑,整个二手房市场弥漫着浓烈的观望气氛,面对金融信贷政策的持续紧缩,目前各区域二手房市场几近低谷。

  据贵阳多家房屋中介公司反映出的情况显示,今年以来,贵阳市中心区二手房市场凸显出的特点是房价虚高、有价无市,交易大幅下滑。

  记者从多家房屋中介公司了解到,与去年同期相比,中心区二手房交易量降幅至少在40%以上。“今年前10个月,我们公司共成交78套中心区二手房,较去年同期下降40%左右。”贵阳智宇中介营销负责人杨泉告诉记者。此外,据有关统计数据显示,今年9月份贵阳两城区与金阳新区二手房交易量仅240余套,比去年同期交易量减少460余套,10月受银行信贷政策进一步紧缩影响,市场销量更加惨淡。

  大多业内人士认为,今年中心区二手房交易量大幅下滑,主要原因仍然是受国家宏观调控政策的影响所致。据统计,在中心区成交的房源中,位于中心区一环内的二手房源占到整个中心区成交房源量的60%—70%。而近年来外地人已成为贵阳二手房市场有效需求不可或缺的重要组成部分,外来购房者所占比例已超出三分之一。限购令的出台使不少外地户籍购房者失去了在一环范围内购房的资格,中心区二手房交易量也因此出现大幅下滑。

  采访中记者了解到,虽然到目前为止,中心区二手房挂牌价依然居高不下,但最终能够成交的房源,成交价实际都低于之前的挂牌价。当然,中心区也有一些不降价也依然好卖的特例,那就是学区房。像宅吉小区、六中、实验中学、十八中、省府路小学等为代表的几个主要二手学区房区域不仅挂牌房源消化快,而且房价也要比中心区其他地段高出800元—1000元不等,并且丝毫没有任何还价的余地,一般在中介公司挂牌后很短的时间内就能顺利成交。“供小于求房价自然稳涨不跌。”21世纪小十字门店的销售人员如是说。

  在谈到年底中心区二手房市场的走势时,大多业内人士认为,从目前市场情况来看,尽管未来中心区二手房挂牌价很可能仍将处于高位水平,但议价空间将进一步加大,未来降价很可能成为中心区二手房市场的主旋律。

 

      小河:优质小区成交看好市场回调在所难免

  小河是贵阳房地产市场发展比较成熟的板块之一,小河的二手房市场相对其他几个区域起步也比较早。然而,在今年国家宏观调控下,小河二手房市场也受到不小的冲击,除交易量大幅下滑外,房价虽未出现下跌却也止步不前并未上涨。据了解,今年以来小河二手房均价一直保持在4500元/平方米的价位水平。

  记者在采访中了解到,目前小河二手房挂牌价在4500元/平方米以上的房源,主要集中在香江路沿线的几个大型住宅小区,其中兴隆城市花园二手房目前的挂牌价大多在5500元/平方米左右;西工厂家属区二手房的销售单价则在6000元/平方米左右(房源无公摊),这一价位与年初时相比并未出现任何变化。

  除房价未变外,小河二手房成交量强劲增长势头已不复存在,成交量因政策影响而出现下滑已是不争的事实。据小河多家房屋中介公司反映,今年以来公司在小河区域的二手房成交量均出现不同程度的下滑,下滑比例从20%-40%不等。在采访中记者还发现,小河区卖得起价的二手房都在配套齐全、口碑良好的成熟住宅小区。由此看见,消费者在追求价廉的同时,更讲求物美。

  对于即将到来的年底市场,业内人士普遍认为,二手房卖家对房价执着以及国家调控政策影响,年底小河二手房成交量还将持续下跌,市场将彻底被“冷空气”所笼罩。

  乌当:观望氛围较浓烈 房价走低机率大  

  受“调控年”的影响,乌当区域的二手房成交量同样也出现下滑。据了解,今年以来,乌当二手房成交量较去年同期下滑30%左右。

  “今年以来受调控政策频出的影响,贵阳各个区域二手房市场均受到程度不一的冲击,乌当二手房市场自然也在所难免。”据南方中介乌当区域李经理介绍,今年以来,该公司乌当区域二手房成交量较去年同期下跌20%左右,购房者多选择持币待购。大多业内人士认为,从目前整个市场的情况来看,贵阳二手房市场已进入低迷期,乌当区域很难独善其身。

  尽管乌当二手房成交量有所下降,但房价却依然呈现缓慢上扬的态势。从多家房屋中介公司成交的二手房价格来看,今年上半年,乌当二手房的交易均价约在4000元/平方米左右,截至10月底,乌当二手房交易均价则已上涨到4300元/平方米。在一中介公司提供的成交房源信息中记者看到,该公司成交的两套城市山水公园的二手房,年初最早成交的一套房源当时成交价为4000元/平方米,而最近10月初才成交的另一套房源,成交价已上涨到4200元/平方米;此外,区域热销二手房小区新星园、太阳城两个楼盘当前的二手房售价也比年初时每平方米上涨300元—500元不等。由此不难看出,今年国家出台的系列调控政策,仅起到放缓乌当二手房价上涨的速度,而并未遏制该区域二手房价的上涨。

  “从今年乌当二手房市场实际成交房源情况来看,大多成交房源都是位于具有一定规模、环境、配套设施齐全的居住小区内。如保利温泉新城、城市山水公园、新天太阳城、新星园等。这些楼盘大多具有较好的居住环境、配套设施也相对较为齐全,与该板块早期的楼盘相比,都有了质的飞跃,大多具有较高的升值潜力,因而这类二手房源的售价很难有所下跌。”贵州省房地产交易市场王经理说,据了解,今年以来该公司乌当区域二手房成交量也比去年同期下滑25%左右比例。

  业内人士分析认为,今年调控政策给二手房市场所造成的影响至少将持续到明年上半年。尽管目前乌当二手房的交易价格暂未出现较大波动,但随着近期银行首套房贷款利率的提高,年底房地产市场人气必将进一步下滑,乌当二手房市场交易量也很可能会出现快速下跌趋势。业内人士预计,受整体市场不景气影响,年底乌当二手房价很可能会下跌10%左右比例。

  花溪:二手房源紧缺 房价上涨受阻

  

  得天独厚的生态资源使得花溪一直都是市民心目中的居住区。然而,随着该区域可开发土地资源的逐渐减少,商品房开发量也逐年减少,近几年来房价不断攀升,使得不少想在花溪居住的市民只能选择二手房,从而在一定程度上推动该区域二手房市场的发展。然而,今年因为受到调控政策的影响,花溪二手市场也不尽如人意,目前花溪二手房市场呈现出的特点是二手房源紧缺,房价上涨受阻。

  在采访中记者了解到,与其他近郊区域不同,花溪二手房购房群体主要以中老年人为主,年轻人较少见,而其中本地购买人群以及其他人士各占三分之一比例。对此,宽诚中介负责人认为,作为“高原明珠”,花溪具备了这些的居住条件。然而今年由于受到调控政策以及房源紧缺的双重影响,今年以来花溪二手房成交量都难尽人意。据各家房屋中介公司提供的情况显示,今年以来各大房屋中介公司的花溪二手房成交量均出现不同程度下滑,下滑幅度从20%-30%不等。

  据了解,目前花溪二手房源中,较受购房者青睐的主要是以具有一定楼盘环境的小户型次新房为主。而这类房源售价相对较贵,售价大多在5500元/平方米以上,而一些路段较好的二手房源售价大多也保持在4500元—4700元/平方米左右。

  业内人士认为,由于受到土地资源限制,花溪能够上市交易的房源将会逐渐减少,未来花溪二手房价大趋势依然将会稳步上扬。目前花溪二手房价之所以上涨受阻,主要是因为国家今年出台的调控政策对市场的影响较大,但随着时间的推移,花溪二手房价大趋势依然是涨。

  金阳:成交量随行下滑房价显下行端倪

  

  伴随着政治、经济、商业等多重“标签”的附加,金阳板块价值日益凸显,金阳俨然已成为贵阳城市另一个中心,金阳二手房市场也受到更多购房者的追捧。即使如此,今年金阳二手房市场的成交量也出现一定程度下滑。据统计,今年上半年金阳新区二手房成交量与去年同期相比基本保持持平,而下半年截至10月份,金阳新区二手房成交量则比今年上半年下降40%左右。对此,业内人士分析认为,金阳二手房成交量的下滑不仅与系列调控政策出台有关,同时也与整体市场低迷有着直接的关联。

  “金阳二手房成交热点主要集中在具有一定环境和配套的大型居住小区,如碧海花园、帝景传说、金阳新世界等楼盘。购买人群则主要是以45岁左右在贵阳经商的外来人口为主。”在金阳拥有多家分店的荣诚中介的工作人员小徐告诉记者。正因如此,量跌的同时金阳二手房价并未出现下跌,而且与中心区二手房价虚高不同的是,金阳二手房挂牌价与成交价之间也并无太大差距。

  据了解,今年以来金阳的二手房价一直都保持在4300元/平方米左右的价位水平,并未出现太大波动。在智宇中介金阳门店采访时记者了解到,该公司7月份成交的一套松景阁的房源,3月份时报价是60万元,而近期则以59万元成功交易;此外,金翠湾一套报价4000元/平方米的房源,最终以3800元/平方米成交,挂牌价与实际成交价之间的差价为200元/平方米。据该公司金阳门店负责人介绍,金阳挂牌销售的二手房源大多都是毛坯房,不存在房屋装修费用等问题,房价组成相对较为单纯。再加上当前金阳新区二手房源十分充足,供需平衡,因此卖家在定价时都会较为理性,房价一般不会太偏离市场。二手房源十分充足,供需平衡,房价自然不会太过于偏离市场。

  据业内人士分析,虽然目前金阳二手房尚未出现跌价现象,但年底受整体市场持续低迷的影响,金阳二手房价出现回调的可能性很大,但因为金阳房价并不存在过分虚高的现象,即使房价出现回调,比例也不会太大。

  白云:房价涨幅放缓下行趋势显现

  在几个近郊区域中,白云区域房地产业起步相对较晚,但随着南湖新区的开发建设,该区域房价有所提升。与其他区域相比,白云依然是二手市场的价格“洼地”。

  据了解,与其他近郊区域次新房交易火热不同,该区域上市交易的二手房中老房子占了很大的比例,次新房则较少。目前白云区年份较新的二手房售价大约在3300元—3400元/平方米左右;时间较长的二手房售价则在2800元—2900元/平方米左右。谈到今年宏观调控对白云二手房价的影响时,大多数业内人士均一致认为,与乌当情况相同,调控政策的出台对白云区二手房价的上涨速度也起到了明显的抑制作用,但在10月份以前,白云二手房价也尚未出现下跌迹象。

  2010年时,白云区二手房价涨幅大约在10%左右,而今年白云区二手房价涨幅已缩减到3%。在南方中介白云门店的房源成交记录上记者看到,丽景家园年初时的成交价为3400元/平方米,而最近成交的一套房源的价格已上涨到3600元/平方米;太和花园二手房的价格也从年初时的3450元/平方米上涨到3500元/平方米;福鑫华庭则从年初的3400元/平方米上涨到3500元/平方米。据新家苑白云门店工作人员介绍,目前挂牌销售的二手房源的售价与年初虽略有上涨,但涨幅大多不超过5%,与去年相比涨幅已出现明显下滑。

  对白云二手房市场来说,国家出台的系列调控政策,影响的并非房价而是市场成交量。白云区二手房成交量为何会下跌如此迅速?分析认为,白云二手房的主要购买群体多为当地居民和收入较低的年轻人,之所以选择在白云区购买二手房,就是因为当地的二手房价相对较便宜,而去年以来白云二手房价的迅速上涨,致使买家的接受度开始下降,再加上受到国家宏观调控政策的影响,不少买家对房价下调抱有较强的预期,因此,多数买家开始选择持币观望。

  对于年底市场情况,业内人士均认为,未来两个月,白云二手房市场成交量将继续走低,房价则很可能因为市场人气的下滑而出现下跌。同样,由于当前白云房价尚未处于高位水平,因此白云二手房价即使出现下跌,比例也不会太大,约在10%-15%左右。

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