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贵州地产首富的浮沉及神盘“花果园”二三事

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021-10-10 10:24:55文章关键词:果园,贵阳文章阅读数:

编者按:本文来源创业邦专栏财经无忌,作者月落乌堤,创业邦经授权转载。

贵州的首富称号已经好多年不属于宏立城集团的肖春红、肖春明兄弟俩了,但江湖上依然有他们的传说——抛开财富的变迁,肖家兄弟的故事代表的是贵阳这座城市的地产起伏,毕竟贵阳从不缺故事。

南明河在流经云岩区与南明区交接的四方河时,转了个弯,在这个弯上,现在是一栋由左右两个建筑组成的建筑体,叫“海螺湾广场”,这里是山水黔城的营销中心所在地,在这里,拉开了贵阳房地产行业的序幕。

连接山水黔城与黄河路的桥,是山水黔城一号桥,在建设“海螺湾”的时候,就先修好了。

山水黔城的开发商,就是大名鼎鼎的宏立城集团,这个贵阳土生土长的房开公司,成为了贵阳房地产行业最有代表性的企业。

成立于1998年年底的宏立城,由肖春红、肖春明两兄弟直接控制,在房地产朦胧的贵阳,宏立城出手即巅峰。

1999年,贵阳市将南明区与云岩区接壤的四方河片区进入规划。获得地块后,宏立城出手阔绰,邀请了美国WY国际设计顾问公司进行整体设计,参与建筑设计的是贵州省建筑设计研究院,景观设计的是贝尔高林公司,作为中国传统“依山畔水”的设计理念,从山水黔城的取名,就知道这个楼盘的核心,“依山”是龙山、凤山及麒麟山,“畔水”自然就是贵阳的母亲河南明河。

2001年前后,四方河片区的拆迁与山水黔城的施工,进入到火热阶段。

2003年,山水黔城一期(一组团)完工,在这一年举行的“中国住交会”上,山水黔城被评为中国名盘50强之一,这个名号,并没有给山水黔城带来什么销量,说直白点,就是个名头而已,此时的宏立城,因为山水黔城的销量惨淡,将开盘日期一再推迟,推迟的目的,自然是等待房价的上涨与市场的破冰。

山水黔城最初的开盘价,是1300元/平,这个价格在2004年,以山水黔城的别墅区“半山府邸”被评为贵阳最佳别墅的标准来说,简直就是白送。

然而,即便是白送,山水黔城依旧不温不火,市场并没有给启蒙中的贵阳房地产市场一个好脸色。

山水黔城的转机,来自于2007年5月1日。

主题为“盛装亚洲·多彩贵州”的亚洲时尚大典,在“海螺湾”举行,舞台从“海螺湾”,一直搭到了南明河上,现在海螺湾的建筑和后面的“半山府邸”成为了最佳的观赏地。

这一盛会,邀请了当时央视最火的主持人之一的王小丫前来主持,盛名在外的成龙大哥,初出茅庐的何洁、阿幼朵,以及齐秦、刘承俊等人的出席,为这场蓄谋已久的营销活动也添色不少。

“海螺湾”钟楼

这场活动,持续了整个当年的五一黄金周,山水黔城将这次房地产的主题营销,做到了极致:中国第一个实景山水中的亚洲时尚大典,中国第一个浓缩贵州人文情感的情感盛宴这样的定位,将山水黔城的地位,从一座普通的商业楼盘,拔高到了与时尚、人文相呼应的地位——实际上即便到了今天,山水黔城也仅仅依旧是一个商业楼盘,笔者在2019年所居住的六组团,也算是山水黔城的核心区,除了密集的高楼,并没有所谓的宜居一说。

2007年5月18日,盛会后的第十天,捂盘许久的山水黔城宣布开盘,之后山水黔城的房价,在短短的一周的时间内,涨到了每平米3600元,涨幅超过了175%,这个成绩,估计是肖家兄弟完全没有想到的。

策划这一房地产营销盛会的,是梁上燕,作为中国房地产初期的营销天才,身上荣誉无数,不过在我们看来,梁上燕最成功的无异于山水黔城的营销,这一年,梁上燕获得了“2007中国房地产影响力人物”、“2007年度影响力人物”等荣誉。

可以说,是宏立城的山水黔城,拉开了贵阳房地产的真正序幕;是梁上燕,让宏立城的房地产开发项目,获得了巨大的成功。

彼时的贵阳房地产市场,品质楼盘稀缺,民间更没有所谓的“精装房”的概念,对于买房来说,就是一种额外的经济负担,本地人认为我又不是没房住,买房干嘛?外地人认为我就是临时来一下贵阳,将来谁还呆在这里。在这样的背景下,宏立城利用娱乐圈、房产圈的联合盛会,以及在当地媒体的大面积广告轰炸,获得了轰动性的效果,这一套路,在后来宏立城的营销中,不断的出现。

山水黔城的大卖,为肖春红兄弟之后更大的野心和项目,带来了第一桶金,这第一桶金,是高达35亿的账面资产,利用这笔山水黔城的资金,宏立城开启了下一个项目的滚动。

这个项目,就是随后规划的花果园。

2009年,为了缓解贵阳市大小十字的压力,和扩展贵阳市新的商圈,贵阳市决定对距离大小十字直线距离不到10分钟车程的五里冲-彭家湾进行棚户改造及开发,以打造贵阳新的商业中心。

同年,宏立城以160元/平的地面拿低价,获得了五里冲片区的棚改项目地块,而当时贵阳的地面拿低价,大约在600元/平的水平上。

除了极低的拿地成本,宏立城所获取的花果园项目地块,也是一种出让土地的特殊操作手段:“生地熟挂”,即政府先以生地挂牌,让开发商预交土地费,用以拆迁和土地整理,待完成以后再转让熟地,这极大降低了开发商的拿地成本。

而且,在项目进入到开发及施工之后,政府允许宏立城在项目挖地基阶段,只要预交25%的工程款,就可以取得预售证对外销售,这极大加速了开发商的资金回笼。

不过,拿地就耗去了宏立城超过80%的资金,高达29亿,这对于当时才从山水黔城抽身的宏立城来说,也是个不小的压力。

正是这29亿的投入,打造了贵阳首家、也是唯一一家千亿级别的本土房地产项目及房地产公司。

其中拿地于2009年的彭家湾地块,是贵阳市存在长达半个世纪的城中村,动迁户数超20000户,是当时全国最大的棚改区拆迁工作。《贵阳晚报》在报道彭家湾棚改项目时,用了这样一段话来描述:

“危旧房遍地、道路交通拥塞、垃圾随处可见,因环境脏乱差现象严重,治安状况混乱无序,城市管理实施困难。”

2010年,宏立城启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。

2011年拿的五里冲地块,面临的问题,与彭家湾一致,五里冲地块,总计的动迁人数超过5万人,户数超过10000户。

2012年启动改造五里冲地块,占地面积3000多亩,投入资金达600亿元。

这两个地块,被宏立城打造为“花果园项目”,被业界称为“中国第一神盘”。

“神盘”之所以“神”,除了高达1830万平方米的占地面积、设计容量超35万人的人口密度之外,最令人印象深刻的,无外乎是花果园项目的营销。

首先,2010年开盘的花果园,开盘价仅为3580元/平,这个时候,贵阳市主城区的房价,基本上在10000左右了,花果园以不到主城区4成的开盘价,极具杀伤力的杀入到了贵阳市房地产市场。

花果园到从开盘到2020年6月,采用的是英文字母的命名,从A1区开始,现在已经命名到X2区,而中间还有B北区,B南区,J1区,J2区这样的命名,总计超过220栋楼宇投入到市场,容积率为6.8,常住人口在2018年年底的时候,已经超过40万。

作为对比,同年修文县常住人口为32万,开阳县人口为45万。也就是说,花果园项目的常住人口,已经超过贵阳市所辖的修文县,与最大县城开阳县相当,相当于这里搬进来了一个开阳县的人口。

这,太令人吃惊了。

人口的增长,与花果园的房价不无关系。

位于贵阳市核心城区的花果园,1.5环穿项目而过,在全国城市来看,2环内还能维持10000元/平以内房价的城市,应该只剩下贵阳,只剩下花果园了。

即便截止到2020年6月底,花果园主流小户型的房价,依旧没有突破1万元大关,花果园的存在,是贵阳房价的一个保命符。在外界看来,贵阳市的房价不应该这样的,但实际上就是这样的。

可以说,贵阳房价就是花果园,花果园就是贵阳房价的代表。

当所有人在控诉花果园堵车(实际上存疑)、花果园是电梯棚户区,花果园的高容积率的时候,更应该关注花果园的现实意义:

首先,穿区而过的1.5环、地铁、BRT,如果是在其他任何城市,这些都是卖点,但是这些在花果园,就是标配。

其次,距离老城区如大小十字、紫林庵等直线距离不超过20分钟,这样的连接速度和距离,说花果园是新城市中心一点都不为过。

第三,花果园作为贵阳市造城运动建设的主要工程项目,其实在当时如果没有政策倾斜,是很难推进的,为什么?因为贵阳市太穷了,要发展新的城市中心,没钱怎么搞,靠招商引资,那不死的更快。贵阳市选择了最简单有效的方式,打包给房开公司来开发。

实际上,宏立城的花果园项目,在我们看来,并不是实质意义上的一个楼盘,应该是一个社区,由政府规划、房开公司开发建设的一个城市中心式的社区。

这种社区的价值,体现在政府意志下不能过高的房价,这个房价,从开盘价就体现出来。

第四,对于全国普涨的房价来说,花果园至少满足了两个事实,一是当地人,只要有点收入的群体,付得起首付,就买得起房。以60-80平的小户型来说,4000左右的房价,20年贷款下来,一个月一千多的房贷,对于普通人来说,真的不能再美丽了。

你想想,下面地州县进来的,付个首付,随便贷点款,就真的“进城”了,做城里人,虽然说“贵阳梦”在外地人看来,不算什么。但是能成为“城里人”,能成为城里人,在城里安个家,是多少人梦寐以求的生活呢?我们无从得知,当在某个城市,房子成为某些行为比如结婚、获得认同感、家必须要的条件之一后,花果园的出现,让更多的贵阳人甚至贵州地州市的年轻人们,实实在在的看到了在在城市有房,成为城里人的希望。

有个说法,是这样说的:

如果在北京、深圳、上海这些地方的二环内,修这样一个楼盘,高层、密度大,但是保证光照的情况下,售价20000以内,你看看年轻人们还会说什么?

这可能就是双标吧。

第五,花果园的出现,激活了整个贵阳市的“中环商圈”,也就是穿区而过的1.5环,直接改变了整个贵阳市对外的城市形象。在花果园之前,贵阳就局限在大小十字、紫林庵一带,花果园之后,外地人才知贵阳有全新的商业形态、城市形象。而对1.5环商圈新经济带的刺激,成为了贵阳“造城运动”最大的得意之作。

开盘第一个月,花果园打出了“买房子送老婆”的活动,这一活动的来源灵感,自然是时下最为火爆的相亲项目,他的操刀人,叫罗国(化名)。买房子怎么送老婆呢?

首先,不管你是本地人还是外地人,你想要参与这个活动呢,就必须在一个月内缴纳定金订房,后续是全款是按揭都不影响。缴纳定金后,会将你的信息整理好,单身的男女均可(实际上男的居多),花果园的销售部门,将贵阳所有的婚介中心、婚介所的资源都打包了,让他们不用再安排其他的相亲活动,之后,花果园在全省范围内投放大规模类似的广告,并将当地的婚介所婚介中心的资源也打包了,这样,需求和资源都有了,剩下的就是买房。

房子买好后,开始相亲,相亲的地方,就在花果园。

现在我们是无法想象当时这种场面,男男女女们、家长朋友们,为了婚房、入户操心的所有人,聚到一起的感觉和盛况了。

这个月,花果园卖出了3000套房,是整个贵阳市卖出房子的60%以上。

但是有女朋友了,还不行,花果园随即开展了第二个活动:

“讨好丈母娘”。

怎么讨好丈母娘呢?买房,送装修。这个装修是真的送,不是那种签完合同,随便找个装修公司来看一下,就确定的那种,而是由花果园出面,按照一定的要求,直接和装修公司签的那种装修,实际上也类似于“装修房”,只不过在山水黔城时候,是装修好了再卖,现在是卖了毛坯再装修。

这个效果好不好,非常好。很多交完首付买完房,等着交房装修结婚的,在这个时候,去花果园买房,带装修,带结婚一步到位。

真的是“讨好丈母娘”。

这个月,花果园卖出了接近4000套房。

最大的单月销售量,来自于11年年底,这年的最后一个月,花果园售楼部,打出了最为刺激的一张牌:

组团买房免首付,这不是团购那一套,有点类似于——传销,但是,他成功了。

他们是这样做的:你自己来买房,只需要支付10%的首付,如果你再叫来一个人和你一起买,那么你就付9%的首付,如果你叫来5个,那么只需要5%的首付,如果叫来10个和你一起买,那么你不需要付首付款,就可以贷款买房。但是叫来一起买房的人,需要在一个月内完成。

这个“拉人头”的配方熟悉不熟悉?熟悉就对了。但是效果好不好?好。本身正常买一套房,首付最低要20%,但是现在只需要10%。而且这10%你还可以不出,只需要把单位上的同事、小区里面的邻居、村里面要做城里人的小伙、曾经的同学和七大姑八大姨的亲戚也叫上,一起买,省钱,省首付款。

在那个草莽的时代,花果园的套路,看上去不那么漂亮,但是真的有效。这时的售价,已经从开盘时候上涨到了4300左右。

这个月,花果园卖了6000套房,零首付买房这种今天看起来有点违规违法的套路,硬生生被宏立城做成了。这些实际上销售的,主要是小户型,也就是60-80平的这些花果园主流户型。针对的目标人群也非常明确,就是想买,但是首付少点的这种小工薪阶层,做点小生意的这些。

那这个在4300左右的零首付买房是怎么实现的呢?放心,并不是后来效仿花果园做零首付那些楼盘,采用的“垫付”首付款的方式来实现的。花果园拉人头式的零首付,是实实际际付出去10%首付款的。

那么,这些首付款是怎么来的呢?其实,还是是宏立城销售部搞出来的。他们向宏立城高层申请,以3500元的批发价拿的一部分小户型房源,并以当时的房价4280元/平卖出,这批活动房自负盈亏。其实现在看来,这批房,大家都赚了,一个平方780元的利润,完全盖得住帮忙垫付的首付,房开商拿出来的3500的批发价,也完全有一定的利润,而买房的,自己买付10%首付,叫来一个人少1%首付,何乐而不为呢?

2012年,宏立城成为了贵州本土第一大房地产开发商,肖家兄弟的资产,也是水涨船高,虽然没有公开的数据,但是稳坐贵州首富,是板上钉钉的事情。

之后,花果园的大卖,中国第一神盘的火热,让宏立城有了出海的资本,也是宏立城折戟之地。

2017年,花果园的销售基本接近尾声,凭借花果园项目,宏立城再一次赚的盆满钵满,不满足于现状的宏立城,开始寻求下一个项目。

肖春红说:国内其他项目“没有超越性,没有挑战性,他要搞就要搞一个更大的。”这个更大的项目,就是印度尼西亚首都雅加达的卫星城项目——美加达新城,由于宏立城并不是上市企业,并没有关于该项目过多的公开信息,再加上项目位于国外,其实国内知道的并不多。在花果园售楼中心,也只是有展台、沙盘等,主动介绍的也少。

公开报道显示,美加达新城价值278万亿印尼卢比(约合人民币1311亿元),是花果园投资的数倍,到2018年,宏立城资金链紧张的传闻不时传出,传出的原因是,花果园商业中心的标志性建筑“双子塔”进度缓慢,依托“双子塔”建设的“海豚广场”设计方案一改再改,施工进度一度停了又开,开了又停。“双子塔”身后配套的“贵阳街”(中环壹号)也一样落后于设计进度。

但是实际上并没有多少人知道真实的情况到底是什么,毕竟这三个配套的商业项目,实际上一直没有停过,一直处于热火朝天的施工状态。

美加达概念图

2019年初,财联社等多家媒体发布宏立城深陷印尼项目无法自拔的报道,报道称,宏立城“梦断”印尼美加达,陷入资金危机。公开报道显示,美加达新城最初由印度尼西亚最大的金融控股财团之一力宝集团(Lippo Group)单独开发,宏立城加入后,力宝负责项目土地,宏立城负责项目的建设和销售,项目的建设总承包商是中建四局。

然而,由于当地的房地产政策和市场,并不适合国内快速销售高周转来回笼资金的方式,再加上前期大规模的投入资金,又非上市公司的身份,导致宏立城国内融资渠道受到限制,宏立城很快便陷入了巨大的资金压力中去。

再加上印度尼西亚的政策,并不适合做房地产投资。进入印度尼西亚的外国人,大多只能选择使用工作签证购房,而工作签证每年变更号码,导致无法办理房屋证件,购房者就很难向印尼的金融机构申请到贷款。

最为关键的是,无法购买所有权,这对宏立城宣传的“私有制”,购买即获得“所有权”的口径,在实际操作中却很难实现。

美加达新城是否烂尾,远在国内的公众很难知晓,但是,这并不阻碍宏立城还是会回来的道路。

2020年,宏立城宣布在贵安新区兴建全新配套大学城的楼盘——贵安大学城,其设计规模和花果园差不多大小,已于6月份开始卖,这可能是宏立城只做大项目战略之下的又一次逆袭了。

适合开发这种项目的宏立城,在贵安新区的开发上,肯定会有落地项目,只不过大小的问题,今年报出来,才让人们知晓,在贵安新区,没有本土房开公司,还是唱不好这一出戏。

贵阳的造城运动,始于1999年。

曾经的贵州,人均GDP是全国倒数的,有段时间内还是全国倒数第一的。与GDP对应的,就是贵州是全国城镇化率最低的省份。全省常年在外省务工的户籍人口,高达六分之一,这是个非常庞大的数据,意味着,本地无法提供足够的工作岗位,本地无法提供与之适配的经济环境。制造业无法起来,经济就没办法继续推进,改革势在必行。

经济无法发展起来,最直接的影响就是,留不住人,大量的人口外流、人才外流,长期以往只会越来越严重的拖累经济建设。

而处于西南的其他省会,成都重庆长沙昆明都比贵阳好,而省内的遵义,都名声在外,世人只知遵义而不知贵阳。

要改变这种情况,贵州省及贵阳市必须做出改变,这一改变就是做大做强贵阳。做大贵阳,得先从规模上实现大城市的指标,贵阳市需要将人口从300万迅速提升到500万甚至更多,用什么来吸引人口呢?

贵阳市选择了两条路,一条是旅游,另一条,就是低房价的房地产。

很多人会觉得花果园迟早会成为纽约曼哈顿高楼区的样子,实际上,所有人都知道可能会出现这种情况:

“肮脏、拥挤、住满了经济上不富裕的第一代外来人口,社会问题、治安问题众多,甚至可能滋生黑社会”。(来源:澎湃新闻《城市映像|睡在这个中国最大的水泥森林里,我梦到了曼哈顿》)

但是,地方要发展,前提是得留住人,只有人留下来了,才可能给地方带来活力,带来消费,带来劳动力,带来经济建设,只有人,才是城市发展的主体。

随着交通的便利,城市发展已经趋于中心化,也就是强者越来越强,发展越来越好,而发展稍微滞后的地方,则因为虹吸效应的作用,发展会越来越吃力,最终沦为中心城市的“后花园”,失去发展的动力。

贵阳成功的利用花果园项目,再造了一个贵阳城,这种说法一点都不为过。

与花果园同时期的,贵阳还有无数的大盘、神盘,比如面积与花果园相当的中天·未来方舟、大川白金城、中铁世纪城,甚至保利·凤凰湾、中天·金融城这些项目,都是贵阳市造城运动中的知名大盘。

唯一不同的是,宏立城是本土房开公司,是最知晓贵阳市政策、最为知晓贵阳人要什么的公司,也正是知道贵阳市需要什么,他才会成功。

也许,就算碧桂园在贵安新区的碧桂园1号已经大卖,发展的如火如荼,但是依然需要宏立城前去救火,就算这个原因吧。

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