原标题：贵阳二手房市场调查

链家研究院院长杨现领认为，未来中国房地产市场有望形成新房市场、二手房市场、租赁市场“三足鼎立”的局面。 视觉中国

贵阳的一家二手房中介公司。 徐其飞 摄

今年以来，新建住宅市场的火热程度已经无需多言，但连日来记者走访发现，贵阳的二手房市场总体上归于平静，并未出现大涨大跌的现象。从区域上来看，贵阳市二手房市场发展并不平衡。总体来说，贵阳的二手房市场发展空间较大。为此，记者调查梳理了贵阳二手房市场情况并采访了相关专业人士，了解了市场的发展趋势，希望对购房者有所帮助。

老城区

1学区房价格居高不下

据统计，今年8月贵阳二手房屋的均价在7300元左右，环比上月上涨了1.4%，在这当中，老城区的二手房整体拉高了价格，其中南明区的二手房均价为7335元左右，云岩区的均价为7450元左右，均超过了平均值。专家分析表示，这是由于老城区多年以来形成的完善配套设施并经过长期沉淀的结果，再加上贵阳市民的老城区情结，因此老城区二手房领跑整个贵阳楼市不足为奇。

记者调查发现，在领跑贵阳老城区二手房价格的楼盘中，学区房价格居高不下，均价已经破万，即使是一些老旧小区，只要是学区房，价格便水涨船高。贵阳某房屋中介机构负责人告诉记者，据他们统计，几乎70%以上的购房者，都是为了学区房而行动。例如作为贵阳市实验小学学区房的省政府宿舍，建筑年代为上世纪90年代，但二手房均价竟达到了12259元/㎡，而临近的小区黔灵半山均价也达到了11356元/㎡。

同时，记者经调查发现，一些名校分校的学区房，相比之下价格就会便宜许多。例如能就读贵阳市实验小学贵乌分校的冠竹苑小区的一套二手房，条件较好，但房主的标价只有6000元，这也给准备选购学区房的消费者们提供了参考。

对于贵阳学区房价格不断攀升的现状，资深房评师陈光林表示，贵阳不少学区房有炒作跟风的嫌疑。固然学区房的价值有其高峰期的一面，但近年来随着贵阳教育事业的不断发展，教育水平的不断提高，一般学校和名校之间的差别正在慢慢缩小，因此可以说名校的价值正在慢慢“下降”，但是随着全社会经济的发展，人们的收入也在逐渐增加，为孩子提供一个良好的学习环境的意愿又在逐渐填补这一差距。

也就是说，原来人们生活水平不高，孩子只能就读一般的学校，现在收入增加了，虽然名校将一般学校拉开的差距已经明显缩小，但人们在有一定经济基础的前提下，就拼了命，哪怕挤破头也要让孩子上名校。他表示，除此之外，一些机构或者个人对学区房的炒作，也是推高学区房价格的重要因素，一旦某个名校周边要建设一个新楼盘，其价格基调就比起一般楼盘高出许多。对于老旧学区楼盘来说，许多房东或者中介公司本着“皇帝的女儿不愁嫁”的心态，将房屋价格很快抬高，这也造就了不少高价学区房。

和火爆的学区房市场及价格相比，贵阳其他二手房市场就温和了许多，据记者调查，贵阳非学区的二手房均价在8000元左右，和观山湖区基本持平。资深房评人陆飞表示，这个价格之所以定位在这里，是由于在这些房屋当中，有不少老旧小区，房龄较长，有很多房屋户型不好、停车不便、周边配套设施不完善、环境嘈杂等，虽然它们处于老城区较为黄金的位置，但由于硬件条件不足，与当前百姓讲究舒适、改善性的诉求不匹配，因此不受市场认可，价格始终上不去；另一方面，贵阳某些老牌“豪宅”从多年以来“一房难求”的局面慢慢有所松动，渐渐有房源流出，但价格很高。因此，两者综合下来看，贵阳的二手房价仍然维持在较高的位置且趋于稳定，不会轻易大幅下跌或上涨。

观山湖区

1优质地段一房难求

近年来，随着观山湖区楼市去库存进程的不断加快以及新盘建设速度的不断提升，观山湖区的二手房市场也在逐渐发展，据某研究机构统计，截止到今年8月底，观山湖区的二手房均价已经达到了8700多元，二手房价与新开楼盘的均价几乎持平。资深房评师陈光林介绍，在观山湖区，二手房销售量虽然不大，但对于一些稀缺地段来说，仍一房难求。

陈光林表示，和老城区类似，观山湖区的二手房交易也呈现出追捧学区房的特点。例如在市政府旁的金华园小区，二手房均价早已突破了万元大关，到今年8月，金华园小区的均价突破了13000元，即使在这种情况下，金华园仍一房难求。多家房屋中介公司负责人告诉记者，金华园一旦有房源放出，一般不出三天就卖掉了。除此之外，在一些优质学校周边的学区楼盘，价格也飙升得很厉害。例如美丽·林城时代、观府一号、金阳新世界等小区，无论是否还有新房在售，二手房价格均已达到了八九千元，近两年来的涨幅达到了40%以上。

据分析，观山湖区的二手房市场呈现出了典型的“地段和稀缺性决定价格”特征。陈光林告诉记者，在现在的观山湖区，高价二手房主要集中在长岭南路、林城东路、金朱东路、观山湖公园、八匹马一带，对应的热门楼盘有中天会展城、美的林城时代、金华园、观山湖一号、金华世家、碧海花园等，在这片区域，有着较为成熟的配套设施，而且这些区域并没有新的大楼盘开售，因此地段的稀缺性，决定了这些区域二手房价格的快速提升。

在观山湖区的另一些热门区域，例如世纪城、上麦收费站、金阳医院周边等地，由于有新楼盘正在销售以及二手房存量较为丰厚，因此在这些区域的二手房价格相对来说并不是很高。例如世纪城小区，记者调查发现该区域的二手房价在7000元左右，且至少有数百套房源待售。在中铁阅山湖小区，由于新房价格较高，库存丰厚，再加上周边区域有不少新楼盘正准备开售，因此在这些区域的二手房市场数量不多，价格与新房悬殊不大，市场热度不温不火。

其他区域

1库存决定价格

和二手房市场相对繁荣的老城区、观山湖区相比，贵阳的其他区域的二手房市场正在按部就班地发展。据记者调查，今年以来，花溪、小河区域的二手房市场主要还是以本世纪初左右兴建的楼盘为主，如兴隆城市花园、十里江南、珠江湾畔、瑞和家园等，这些房源目前的单价普遍在4000多元/平方米。相对而言，区域内一些房龄较短的次新房房源，如小河转盘附近的碧园花城、云凯熙园及金域华府等高层电梯房价格则达到了5500-6000元/平方米。

其他几个区域，花溪二手房价格受到新房价格的拉动较为明显，目前已经普遍达到了6000元/平方米以上，但数量不多。以新添寨为中心的乌当区，成交较为活跃的二手房项目有水锦花都、保利温泉新城等，单价均在5000元/平方米左右，市场已经维持了多年不变。此外，贵阳二手房价的洼地仍然在白云区和清镇市，区域二手房价格仍集中在4000元/平方米上下。在双龙航空港经济区，由于新房多、市场成型时间短，因此二手房市场并没有太多需求和亮点。

购房新思路

1选优质二手房 花钱少配套好

在采访中，记者发现了一个很有意思的现象，无论是在老城区还是观山湖区，在某些还在销售的小区楼盘当中，二手房价格反而比新房便宜。例如在保利凤凰湾，目前新开盘的房价已经突破万元大关，但在贵州某中介公司的房源信息上，有数套二手房的价格在7000多元，该中介公司工作人员告诉记者，这类现象是近几年来才出现的。

房地产专家陈怡分析表示，这种现象的出现，和贵阳楼市去库存速度的加快有明显相关，在老城区一些稀缺地段的楼盘，由于没有竞争对手或者自身具备独特的优势如学区房、在繁华地段中心地带等，因此二手房价格居高不下，但在一些新楼盘特别是像某些超级大盘如花果园、中天未来方舟等，由于库存量较大，因此由卖方市场转变成为了买方市场，商品房存量消化很快，这就对二手房的成交活跃度带来了不同程度的制约，因此才会出现二手房卖不过新房的现象。

从全国范围来看，从今年开始，二手房成交量均有明显回暖，在一些二手房成交表现趋于活跃的城市如北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、西安、成都等，新房与二手房销量已各占一半。但在贵阳，两者之间还有3倍左右的悬殊，究其原因，陈怡表示这是由于库存量较大决定了二手房市场的薄弱，但随着贵阳去库存进程的逐步加快，新商品房市场对二手房的影响有望逐渐减弱。她表示，在未来几年，贵阳市的二手房成交量将会攀升，二手房价格也将稳步上涨。

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来源：贵阳晚报、网络贵阳楼市网综合整理发布

监制：徐二哥

编辑：丫头

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