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贵阳房价疯涨,是谁在作妖?_布谷新金融

贵阳的房价,今年开始暴涨。

去年10月之前,贵阳房价均价只有六千左右;

到今年四月均价接近九千,现在已经万元以上,几乎翻了一倍。

很多人包括很多媒体,都把房价大涨归咎于:炒房客。

所谓“炒房”,逻辑其实很简单:

寻找基本面好、有上涨预期、又属于价格洼地的城市,在全国范围内进行排查

而贵阳,刚好同时满足了这三点,因此成为了一个二线城市“炒房”的样本。

1.

首先,贵阳这座城市的房价本身就有支撑

从两个关键指标来看,

一是人口持续增长和流入

2017年末,贵阳全市常住人口480.20万人,自然增长率6.08‰。

贵阳外来人口68.3万人,占比达到了14.55%,在中国60个外来人口数量最高的城市中,排名第37。

二是城市经济基本面和产业结构向好

看几个经济数据。

2017年,在全国26个省会城市中,贵阳GDP排名第19,上升了3位;实际增速排名第一。

数据来源:21世纪报

全年城镇常住居民人均可支配收入32186元,排名32,比上年增长9.1%。

这个收入,高于东部沿海发达城市徐州1199元,仅低于“新贵”重庆7元,接盘能力杠杠的

再看产业结构。

通常第二三产业越强,对房价的支撑程度越高;产业越高端、越多元化,房价上涨空间越大。

贵阳的三次产业结构比为4.2:38.8:57.0,是比较稳健的“三二一”结构,与其他二线城市相差不大。

第二产业中最具有决定性的战略意义的重工制造业,也是贵阳增长最快的产业之一。

?(2017年工业主要行业生产情况,数据来源:贵阳市统计局)

而贵阳在第三产业上的比例,甚至高过了强二线的重庆、成都和武汉

(部分城市产业结构比,数据来源:各地数据统计局)

尤其是高新产业上还有“大数据”的光环加持,外界想不关注都难。

2.

其次,贵阳在房价上属于洼地

判断一个城市是不是价格洼地,对比一下地缘、经济实力等各方面条件差不多的城市就可以。

之前有个读者问到,为什么今年沈阳房价涨了这么多,

看一下全国各个省会、区域中心城市的房价,再看看同等量级的沈阳,答案就很明显:

因为沈阳之前的房价太低了。

是洼地就会吸引资金流入,资本的流动会让房价逐步达到符合城市定位的价格区间

贵阳也是如此。

对比同等量级的南宁、太原,在2017年末房均价就逼近1万,而贵阳才只有7500左右。

这种情况下,各地投资客纷纷pick贵阳,趁着低价“入股”,也是意料之中的事。

“潜力股”谁不喜欢?

3.

除此之外,2018年还是贵阳大力实施棚改的一年。

从年初至今,棚户区城中村改造58931户,938.07万平方米;

采取了货币化安置的棚改,使得拆迁户手中有了大量的现金,这些现金大部分都流向了楼市

而炒房客的进入也大约是在这个时间。

所以实际上,说房价是被炒房客炒起来的,是搞错了因果

在十公子看来,炒房客对于拉升房价确实功不可没,

但说到底,是贵阳的房价本身就有上涨的压力,炒房客们进一步改变了供求关系而已。

洼地在哪里,资金就流向哪里,这是市场规律。

当年的重庆、成都,就是这样“炒”起来的;

轮到贵阳,更是轻车熟路。

你若是有这种眼光和到达门槛的资金,也能从城市红利中分一杯羹。

可惜的是,很多当地人在最初都无知无觉,

直到外地的炒房团来了才发现,原来自己的城市如此炙手可热。

4.

总的来说,贵阳给人的感觉就是,

底子有点薄弱,但是发力很猛

加上是强省会城市,不出意外,以后的发展趋势会是从全省“吸血”,前景值得看好

但要说买房升值,也只能是一个长期的过程

现阶段贵阳房价基本补涨完成,再加上政策压力,目测短期内不会有大的涨幅。

但我发现,贵阳的租售比在二线城市中非常拔尖。

(部分城市租售比,数据来源:中国房价行情网)

在房价趋于稳定的环境里,一套房的租金才是最看得见、摸得着的收益。

因此,如果做好了长期投资的准备,贵阳也不失为一个选择。

5.

目前,贵阳并没有限购。

首套房首付款最低20%;二套房首付可以申请到4成,利率上浮10%,各家银行不同。

但是认贷:名下有房贷且未还清,算二套房。

还需要注意的是,新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房),不动产权证须满3年方可转让。

外地户籍同上,不需要当地社保或缴税记录

看得出来,贵阳地方政府,还是很欢迎外地人去买房的嘛。