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贵阳二手房市场加速入春

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年10月10日 10时07分12秒文章关键词:市场,万元,两年,贵阳文章阅读数:

经过数场春雨,几度降温,贵阳终于进入了春暖花开的节奏。不过相比季节上春天的羞羞答答,二手房的春天却是借助契税减负的春风,迎着营改增的春雨,大大方方地就来了。来自国家统计局3月底发布的统计数据显示,截止到今年2月,贵阳市二手房住宅已经实现了连续9个月的价格上涨,均价更是达到了6518元/平方米的最高水平。

看市场:

连续均价上涨 二手房跑步入春

连续9个月价格上涨,2015年创下二手房交易量三年最高,一直在低迷谷底徘徊的贵阳二手房市场,在经历长时间的寒冬后,从2015年开始,终于有了回暖的迹象。

二手房市场的回暖其实是从2015年“3·30”新政出台后开始的,新政出台后,普通二手房对外销售免征营业税的时间界定,由过去的五年下调至两年(含两年),这一政策导致二手房市场出现了小波迅速反弹,进入下半年后,随着新商品房住宅销售的大幅度提升,贵阳新商品住宅均价的稳步上涨,二手房市场也开始平稳上扬,下半年6个月的二手房成交量全部都突破了千套,其中11月份达到2015年的峰值,成交1699套,下半年最低则为12月份的1087套。而根据贵阳市城调队的统计数据显示,2015年贵阳二手房市场成交量稳步回暖,并以13541套的成交量创下了近三年来的新高。进入2016年,当2月的契税新政出台后,二手房市场更是“扬眉吐气”,根据新的契税政策,二手房交易不再区分普通住宅和大面积住宅,只要购买满两年,再次销售全部免征营业税,新政一出台,贵阳二手房市场再度掀起一个销售小高峰,价格方面更是环比增长了0.2个百分点,同比增长了1个百分点,均价在连续9个月的上涨后,达到了6518元/平方米。

智宇中介销售经理杨泉介绍,进入2016年以来,二手房交易活跃,以智宇为例,成交量同比都有8%—10%的上扬幅度,而在产品方面,60平方米至120平方米的中小户型依旧是成交的主流产品,热点区域则是学区房和老城区一些有望纳入征收范围的房源。

细算账:

现在买卖二手房 究竟能少多少税

进入3月,有关于“营业税改增值税”的猜想甚嚣尘上,有人猜测,将在5月1日实施的“营改增”可能会让二手房的税费大幅度提高,这一猜测,让二手房市场颇受打击,不过,3月25日,中央财政部正式落实了“营改增”细节,让市场颇为惊喜的是,“营改增”后,二手房交易的税费不仅没涨,反而降了。新政规定,个人将购买不足两年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买两年以上含两年的住房对外销售的,免收增值税。加之此前新的契税政策,在5月1日之后,买房二手房,不论是买方还是卖方都有不少实惠,具体能少多少税,我们不妨来算一笔账。

当下,买卖双方需要承担的税费包括:买方承担的契税以及卖方承担的营业税和个人所得税。以一套总价为120万元,面积在140平方米以上的二手房为例,在契税新政和“营改增”实施前,买方需要缴纳的契税为3.6万元,如今,如果买方是首次置业,只需要缴纳契税1.8万元,如果是二次购房只需缴纳2.4万元;而卖方在新政前,如果购房时间满两年,按照销售收入减去购买价款后的差额征收营业税,也就是说如果该房购买价格为80万,二次出售价格为120万,就需要按照40万元的价格交纳5%的营业税,也就是2万元,如果购买没有满两年就需要全额交纳5%的营业税6万元,此外还有2%的个人所得税2.4万元,也就是说,如果房屋已经购买满两年,卖方需承担的税费为4.4万元,如果没有满两年,卖方需要承担的税费为8.4万元。而现在,卖方如果购房已经满两年,就不需要缴纳增值税,只需要缴纳2.4万元的个人所得税,少缴纳2万元,如果没有满两年,则也只需要缴纳增值税5.7万元,总共承担8.1万元税费,也减少3000元的支出。

在小面积刚需产品方面,对于已经购买满两年的产品来说,新政没有变化,但是对于购买没有满两年的产品来说,也能减少支出,以一套总价50万元的二手房为例,过去要全额征收5%的营业税,也就是2.5万元,如今“营改增后”,只需要缴纳增值税2.38万元,也减少了1200元的税费。

简单来说,新政前后,获利最大的就是二次置业者和改善型大户型产品,而这也正好给了在二手房市场举步维艰的“大户型产品”一个全新的机会,可以预见的是,未来大户型产品不论是新商品住宅市场还是二手房市场都将迎来一波销售高峰。

专家谈:

二手房有望持续升温

一直以来,贵阳的二手房市场都颇为尴尬,因为新房存量颇大,价格也很稳定,导致二手房市场一直销量不高,不过,随着贵阳几大刚需盘进入销售尾声,而且新房价格的持续上涨,加之给力的政策,贵阳二手房市场从去年年中开始回暖,而对于这一现象,不少业内人士认为,在一系列利好因素的长效影响下,未来二手房市场有望持续升温。

“现在买家的观望情绪已经明显减弱,市场交易趋于活跃。”贵州省房地产交易市场六广门分行行长莫涛表示,此前的确有不少客户因为对“营改增”的政策变化不了解,出现在5月1日前急于成交的情况,不过随着新政落地,市场表现开始趋于平和,不过整体来看交易量都是稳步提升,而且税费的减少实实在在降低了买卖双方的交易成本,也让不少买房者的观望情绪减低,决策周期缩短。

幸福树不动产市场权证经理尤发明则认为,除了对市场影响较为直接的税费政策,还有一些政策对市场亦形成了间接促进,如去年3月起开始实施的《不动产登记暂行条件》、公积金贷款条件的放宽等,也对市场产生了刺激作用,使得更多的房源挂牌入市,同时增加了更多购房人的置业信心,促使二手房市场更为活跃。此外,尤发明认为过去贵阳二手房市场一直受制于新商品房市场,主要原因是受到市场供应量的影响,现在,随着一些刚需大盘进入清盘阶段,随着供应量的逐渐减少,新商品房市场对二手房的影响也有望逐渐减弱。“在多重利好的持续作用下,我们也很看好今年贵阳二手房市场,希望能在年底交出一张更优于2015年的成绩单。”

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