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贵阳楼市投资策略

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021-10-10 10:00:33文章关键词:贵阳,城市,房价文章阅读数:

贵阳GDP之谜

在2016年全国省会GDP排行榜中,贵阳以266.54亿元的增量升至第20名;过去5年,贵阳生产总值年均增长14%,增速连续4年位居全国省会城市第一。不仅如此,过去10年贵阳GDP翻了4.3倍,从811亿增长到3518亿,年均名义增速达到33.38%,堪称惊世骇俗!

图片:贵阳 2007-2016 GDP趋势

图片:贵阳 2012-2016 房地产开发投资额

图片:贵阳一、二、三产结构

房地产本身是个综合行业,涉及的经济领域众多,房地产开发中除建筑业是第二产业以外,其它土地出让、中介机构、设计、营销、物业、旅游、广告等服务,都属于第三产业。

从房地产投资占GDP比重来看,排名前十的省市则是:海南、贵州、云南、重庆、宁夏、安徽、福建、四川、浙江、河北。贵州排名全国第二。

全国30个主要城市房地产投资依赖度的榜单中,GDP对地产投资最为依赖的前十大城市分别是:贵阳、福州、西安、郑州、珠海、济南、合肥、廊坊、厦门、武汉,贵阳位居全国第一。

综合贵州房地产投资占固定资产投资的比重和房地产投资占GDP比重不难看出,房地产投资在推动贵州省经济增速方面,可谓是“功不可没”,简单理解为房地产拉动的GDP增长不低于30%即可。

基于以上得出结论:

1、贵阳GDP增速较高,但基数较低,绝对值并不高。

2、贵阳房地产行业是贵阳经济发展的绝对力量,没有之一。

3、贵阳正处在大搞基础设施建设的阶段,这个趋势会延续十年或者更久。

4、贵阳对房地产是真爱。

数据来源:国家统计局

贵阳人民赚钱能力

图片:贵阳地方一般公共预算收入和支出

图片:贵阳五年居民储蓄余额

图片:贵阳五年人口变化

得出贵阳人民赚钱能力:

2012年末 1498.2亿元/373.73万=40087元

2016年末 2486.1亿元/401.73万=61884元

过去四年? 贵阳人民均储蓄增长? ? ?54.4%

过去四年? 贵阳人民年均储蓄增幅? 13.6%

上图:在岗职工平均工资涨幅

过去四年 贵阳在岗职工工资增长? ? ? ? ?69.3%

过去四年 贵阳在岗职工工资年均涨幅? ?17.3%

城市居民相对农村居民收入更高

房价收入比计算

举例:房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例:2009年一套4环以内普通两居室新房80平米,按单价25000元/平方米计算,平均200万左右;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房,假设夫妇月工资为6000元,则家庭月收入达到12000元,年收入为14.4万元。这样房价收入比则为13.9,偏离了合理的房价收入比(标准为4到6之间)。

计算:

10000元单价*80平米=80万总价

7万年收入*2人=14万家庭年收入

80万总价/14万家庭年收入=5.7

基于以上:

1、一般公共预算收入和支出图表可见,ZY给了很多“恩惠”。

2、贵阳人民赚钱能力较强。

3、对于贵阳城市居民(在岗职工)而言,贵阳房价是合理的。

4、对于农村居民而言,房价不算低,想要在城市栖身,需要更多努力。

数据来源:国家统计局

政策友好

2017年9月22日,贵阳市政府发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施(试行)》,要求从9月23日零点起,“购买新建商品住房3年内限制转让”。

请注意:仅限制购买新建商品房,计算限售时限的起点是以签订《商品房买卖合同》时间为准。众所周知,如果购买期房,从签订《商品房买卖合同》到取得房产证最少需要2年(0.5-1年建设周期+18个月下房产证周期),也就是谁,等于没有限购,买现房除外,买二手房则完全不受此限制。

贷款政策:

首付比例,20%-30%

贷款比例,70%-80%

贷款利率,8.5折-9折(基准利率)

基于以上:

1、贵阳市是鼓励老百姓购房的,友好的政策,友好的信贷支持,目前全国省会以上城市,已经绝迹。

2、9折利率,这个折扣,无论基准利率是否提高,折扣是不会取消的。我们的投资核心是,构建以房贷为核心的债务组合包。9折利率,加杠杆神器。

实例剖析

以观山湖区世纪城为例

图片:观山湖区世纪城商圈

图片:在售二手房价格7000-9000不等

图片:同区域在租房源 2000-2400每月

取一套计算

总价:72万

单价:7826元

面积:92平

首付:72万-45.08万=26.92万(按30%计算)

贷款:92*7000*0.7=45.08万元

月供:2903元(按照9折利率贷款30年计算)

租金:2200元(实际考察过程中,租金在2500左右)

基于以上:

1、贵阳租金较高,相对低房价而言,租金简直迷一样的存在,租客有租房子的钱为什么不买房呢?(两年前,贵阳价只有现在的60%这样)

2、贴现,如果购房之后用于出租,等于购房人每月给租户贴现金额为703元。

3、假设按照8000单价建仓1000平,需要资金240万(800万*30%),持有三年,假设每平米涨价2000元,单价1万出售,(涨幅40%),利润200万左右,年化收益27%。

4,实际的操作过程中,7000多点的房子不少,六千多的也有。还又一种产品,必须单独介绍。往下看

棚改造富机会

贵阳棚户区改造补偿标准非常高,一环内补偿标准在1.5万-2万/平,补偿价格是明显超出市场价格的。据我了解(老司机透露)今年的旧改拆迁补偿,1.5环以内不低于1.8万/平米(此数据未验证)。

资料不好找

请考下:http://zs.gyfc.net.cn/News/2302.aspx摘要如下:

2015年2月,全国棚户区改造经验交流会上,介绍贵阳经验时,表述如下:

贵阳棚户区改造货币化安置的主要做法,鼓励选择对货币补偿。在棚户区改造过程中,对选择货币补偿的,按照市场评估价补偿,补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。在此基础上,为让利于民,贵阳市出台了《贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》,对选择货币补偿的,住宅房屋实行评估单价上浮30%补助,对一环内被征收住宅房屋选择货币补偿的给予每平方米800元购房补助。

贵阳拆迁货币化补偿比例不低于70%,海量资金到拆迁户手中,必须去购买商品房。

基于以上:

1、购买待拆迁房子,投资回报最高。

2、目前贵阳针对此类房源不提供贷款,也就是说,全款购买,不受限制。

3、如果你持续关注,总有人出售。

4、有一些消息渠道最好。(拆迁区域是公开的,时间节点需要把握)

5、助推房价的不只是投资客,还有、、、

人口增长

图片:2007-2016年贵阳人口数据

图中可见,最近五年,贵阳人口增长较快,2017年人口流入更是达到了10.52万人。

由中国国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》显示,贵阳已经成为了中国60个外来人口数量最高的城市,排名第37名,与排名前面的长沙和福州仅有几千人的差距,足见近年来贵阳对于外来人口的吸引力。外来人口(非户籍常住人口)68.3万人,占比达到了14.55%,成为了“最包容”的城市之一。

同时,贵阳还是全国最年轻城市之一。

基于以上:

贵阳的目标是做500万人口以上的大型城市,人口增长是房价增长的长期动力,不展开了。

老晋总结

1、贵阳老城区居住条不好,至少100万人有改善居住环境需求,而且他们也开始行动了。

2、观山湖区是贵阳的未来核心,也是房价最贵的区域,2017年已经完成一轮涨幅,未来也可能是高高在上的区域。

3、贵阳高速发展,房地产提供了至少30%拉动力,这种趋势还要保持几年。

4、2020年之前,贵阳旧改任务不轻松,还要继续撒钱造富。

5、贵阳人民赚钱能力不弱,老百姓不喜欢二手房,更愿意买新房。

6、金融政策非常友好,杠杆足够高。

7、人口持续增长提供了房价长期增长的动力,人口年轻,产出更高,消耗更少。

8、贵阳房价受到周边重庆、成都、昆明、南宁、长沙城市的挤压效应,很难下跌。同时,如果它的发展不能持续高增长,会立刻马上被周边城市吸血到死。

9、避暑享受的话可以买一套扔着,纯投资的话一套半套的收益并不值得去付出心力。

10、大面积建仓是可行的,以量取胜,专人打理,租金可以提高。

11、ZF很好客,不乱出调控政策。贵阳楼市投资策略(上)

贵阳欢迎您(数据来源:国家统计局)

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