贵阳GDP之谜

在2016年全国省会GDP排行榜中，贵阳以266.54亿元的增量升至第20名；过去5年，贵阳生产总值年均增长14%，增速连续4年位居全国省会城市第一。不仅如此，过去10年贵阳GDP翻了4.3倍，从811亿增长到3518亿，年均名义增速达到33.38%，堪称惊世骇俗！

图片：贵阳 2007-2016 GDP趋势

图片：贵阳 2012-2016 房地产开发投资额

图片：贵阳一、二、三产结构

房地产本身是个综合行业，涉及的经济领域众多，房地产开发中除建筑业是第二产业以外，其它土地出让、中介机构、设计、营销、物业、旅游、广告等服务，都属于第三产业。

从房地产投资占GDP比重来看，排名前十的省市则是：海南、贵州、云南、重庆、宁夏、安徽、福建、四川、浙江、河北。贵州排名全国第二。

全国30个主要城市房地产投资依赖度的榜单中，GDP对地产投资最为依赖的前十大城市分别是：贵阳、福州、西安、郑州、珠海、济南、合肥、廊坊、厦门、武汉，贵阳位居全国第一。

综合贵州房地产投资占固定资产投资的比重和房地产投资占GDP比重不难看出，房地产投资在推动贵州省经济增速方面，可谓是“功不可没”，简单理解为房地产拉动的GDP增长不低于30%即可。

基于以上得出结论：

1、贵阳GDP增速较高，但基数较低，绝对值并不高。

2、贵阳房地产行业是贵阳经济发展的绝对力量，没有之一。

3、贵阳正处在大搞基础设施建设的阶段，这个趋势会延续十年或者更久。

4、贵阳对房地产是真爱。

数据来源：国家统计局

贵阳人民赚钱能力

图片：贵阳地方一般公共预算收入和支出

图片：贵阳五年居民储蓄余额

图片：贵阳五年人口变化

得出贵阳人民赚钱能力：

2012年末 1498.2亿元/373.73万=40087元

2016年末 2486.1亿元/401.73万=61884元

过去四年? 贵阳人民均储蓄增长? ? ?54.4%

过去四年? 贵阳人民年均储蓄增幅? 13.6%

上图：在岗职工平均工资涨幅

过去四年 贵阳在岗职工工资增长? ? ? ? ?69.3%

过去四年 贵阳在岗职工工资年均涨幅? ?17.3%

城市居民相对农村居民收入更高

房价收入比计算

举例：房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价25000元/平方米计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元。这样房价收入比则为13.9，偏离了合理的房价收入比（标准为4到6之间）。

计算：

10000元单价*80平米=80万总价

7万年收入*2人=14万家庭年收入

80万总价/14万家庭年收入=5.7

基于以上：

1、一般公共预算收入和支出图表可见，ZY给了很多“恩惠”。

2、贵阳人民赚钱能力较强。

3、对于贵阳城市居民（在岗职工）而言，贵阳房价是合理的。

4、对于农村居民而言，房价不算低，想要在城市栖身，需要更多努力。

数据来源：国家统计局

政策友好

2017年9月22日，贵阳市政府发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》，要求从9月23日零点起，“购买新建商品住房3年内限制转让”。

请注意：仅限制购买新建商品房，计算限售时限的起点是以签订《商品房买卖合同》时间为准。众所周知，如果购买期房，从签订《商品房买卖合同》到取得房产证最少需要2年（0.5-1年建设周期+18个月下房产证周期），也就是谁，等于没有限购，买现房除外，买二手房则完全不受此限制。

贷款政策：

首付比例，20%-30%

贷款比例，70%-80%

贷款利率，8.5折-9折（基准利率）

基于以上：

1、贵阳市是鼓励老百姓购房的，友好的政策，友好的信贷支持，目前全国省会以上城市，已经绝迹。

2、9折利率，这个折扣，无论基准利率是否提高，折扣是不会取消的。我们的投资核心是，构建以房贷为核心的债务组合包。9折利率，加杠杆神器。

实例剖析

以观山湖区世纪城为例

图片：观山湖区世纪城商圈

图片：在售二手房价格7000-9000不等

图片：同区域在租房源 2000-2400每月

取一套计算

总价：72万

单价：7826元

面积：92平

首付：72万-45.08万=26.92万（按30%计算）

贷款：92*7000*0.7=45.08万元

月供：2903元（按照9折利率贷款30年计算）

租金：2200元（实际考察过程中，租金在2500左右）

基于以上：

1、贵阳租金较高，相对低房价而言，租金简直迷一样的存在，租客有租房子的钱为什么不买房呢？（两年前，贵阳价只有现在的60%这样）

2、贴现，如果购房之后用于出租，等于购房人每月给租户贴现金额为703元。

3、假设按照8000单价建仓1000平，需要资金240万（800万*30%），持有三年，假设每平米涨价2000元，单价1万出售，（涨幅40%），利润200万左右，年化收益27%。

4，实际的操作过程中，7000多点的房子不少，六千多的也有。还又一种产品，必须单独介绍。往下看

棚改造富机会

贵阳棚户区改造补偿标准非常高，一环内补偿标准在1.5万-2万/平，补偿价格是明显超出市场价格的。据我了解（老司机透露）今年的旧改拆迁补偿，1.5环以内不低于1.8万/平米（此数据未验证）。

资料不好找

请考下：http://zs.gyfc.net.cn/News/2302.aspx摘要如下：

2015年2月，全国棚户区改造经验交流会上，介绍贵阳经验时，表述如下：

贵阳棚户区改造货币化安置的主要做法，鼓励选择对货币补偿。在棚户区改造过程中，对选择货币补偿的，按照市场评估价补偿，补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。在此基础上，为让利于民，贵阳市出台了《贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》，对选择货币补偿的，住宅房屋实行评估单价上浮30%补助，对一环内被征收住宅房屋选择货币补偿的给予每平方米800元购房补助。

贵阳拆迁货币化补偿比例不低于70%，海量资金到拆迁户手中，必须去购买商品房。

基于以上：

1、购买待拆迁房子，投资回报最高。

2、目前贵阳针对此类房源不提供贷款，也就是说，全款购买，不受限制。

3、如果你持续关注，总有人出售。

4、有一些消息渠道最好。（拆迁区域是公开的，时间节点需要把握）

5、助推房价的不只是投资客，还有、、、

人口增长

图片：2007-2016年贵阳人口数据

图中可见，最近五年，贵阳人口增长较快，2017年人口流入更是达到了10.52万人。

由中国国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》显示，贵阳已经成为了中国60个外来人口数量最高的城市，排名第37名，与排名前面的长沙和福州仅有几千人的差距，足见近年来贵阳对于外来人口的吸引力。外来人口（非户籍常住人口）68.3万人，占比达到了14.55%，成为了“最包容”的城市之一。

同时，贵阳还是全国最年轻城市之一。

基于以上：

贵阳的目标是做500万人口以上的大型城市，人口增长是房价增长的长期动力，不展开了。

老晋总结

1、贵阳老城区居住条不好，至少100万人有改善居住环境需求，而且他们也开始行动了。

2、观山湖区是贵阳的未来核心，也是房价最贵的区域，2017年已经完成一轮涨幅，未来也可能是高高在上的区域。

3、贵阳高速发展，房地产提供了至少30%拉动力，这种趋势还要保持几年。

4、2020年之前，贵阳旧改任务不轻松，还要继续撒钱造富。

5、贵阳人民赚钱能力不弱，老百姓不喜欢二手房，更愿意买新房。

6、金融政策非常友好，杠杆足够高。

7、人口持续增长提供了房价长期增长的动力，人口年轻，产出更高，消耗更少。

8、贵阳房价受到周边重庆、成都、昆明、南宁、长沙城市的挤压效应，很难下跌。同时，如果它的发展不能持续高增长，会立刻马上被周边城市吸血到死。

9、避暑享受的话可以买一套扔着，纯投资的话一套半套的收益并不值得去付出心力。

10、大面积建仓是可行的，以量取胜，专人打理，租金可以提高。

11、ZF很好客，不乱出调控政策。贵阳楼市投资策略（上）

贵阳欢迎您（数据来源：国家统计局）