房地产业内总有这么一句话“市场上刚需占据大部分比例”，这是人们最直观的印象，但现实数据却恰恰相反，根据西南财大的一项研究报告显示，超过56%的购房者具有“投资”目的，有大约30%的属于二套房，而纯粹因为自身居住需求的购房者只有15%的比例。

也就是说，在房地产买卖市场，纯粹的刚需购房者占比只有区区15%而已。刚需之所以称之为刚需，最主要的原因在于2个方面：第一是自身经济能力不足，所以无法全款买房，只能借助于按揭贷款方式完成买房梦；第二是买房目的方面，居住是买房的唯一动力和初衷，而不是用来投资升值的。

特别是第一个特征，基本上属于刚需独有，炒房者一般不会通过银行贷款的方式获取资金然后用来贷款炒房。因为炒房讲求的是快进快出的高周转买卖方式，而在现如今的调控之下，限购、限售、限贷等种种条件，势必会拉长房子的买入和卖出时间。而炒房最讲求的就是市场时机，一旦错过这几个月，或许风向就变了，房子难卖也难买了。

我们并不需要关注炒房该如何炒，而应该关注刚需买房怎么买，在刚需买房过程中，尤为重要的一个环节是“按揭贷款怎么办理”最划算。选择等额本金还是等额本息，贷款年限选择10年还是20年，或者30年？等等问题，如果你是买房小白，或许会在此跌坑。国家新规下，还想贷款买房？未来这3类人贷款“变难”，买房不再不易了！

1、银行的个人征信有黑点，或者个人信用有问题。

如果你喜欢历史，那么应该知道有一个叫做“无息贷款”的东西，但是在特定的历史环境中，大部分人却不敢这么做，因为任何人都不愿背负债务过日子，在无息贷款的办理中，还有一句口号叫做“父债子还”，这句话挺吓人的，一旦自己还不起债务，还要遗留给自己的孩子，作为父母亲，谁也不愿意给孩子们加负担，所以借债人好话说尽，也没人敢贷款。

现如今，年轻人衣食无忧之余，“格局”也越来越大了，什么都敢尝试、什么都敢做，不少人在上学的时候就因为“需要钱”接触贷款、网贷等，殊不知，这些往往都非常容易给自己的银行信用抹黑，一旦个人在银行信用有了黑点，那么今后想要办理按揭贷款或者其他银行借款业务，就难上加难了，基本上按揭贷款的第一轮审查就不会通过。

2、收入不稳定的人群，房贷也很难办理。

房贷审核的另一个标准是要求贷款人收入要相对稳定，这种算作银行的高级优质贷款客户，而对于一些收入忽高忽低的人，则不能算作优质客户，那么买房贷款审核的时候，银行会更加倾向于喜欢前者，后者经常不受待见。

举个例子，张三是一个公务员，月度收入不高，每个月只有5000元而已，但是非常平稳。李四是一个个体户从业者，年度总收入可以达到50万元以上，但是收入很不稳定，例如在第一个季度可能月收入只有不到1000元，在第四季度受到年前影响，月收入可能高达5-10万元。

根据银行的放贷评估机制，首先会选择月度收入非常平稳的人群，特别是对于按揭贷款，需要购房者按月偿还房贷，所以必须要购房人每个月都有偿债能力，虽然李四年收入高达40-50万元，但是在年初的5-6个月里，面对4000-5000元的月供，他可能无力偿还，这就非常尴尬了，而对于张三来说，收入平稳，偿债能力非常强，所以是房贷的首选人。对于月收入不稳定的人，很可能面对拒贷的问题。

3、刚毕业，初入职场的人。

大学毕业没多久，工作刚入正规，所以这个时候一般收入低、资历低，现在买房很容易被拒绝贷款。作为借款的金融机构银行而言，第一评估依然是买房人的偿还能力，试想借给了买房人100万元买房款项，但是买房人还不上，这借款风险不久交给了银行嘛，虽然银行有购房者的房产作为抵押物，但是房产出售并不等于现金，特别是在房价不稳定，市场上买房积极性不高的情况下，变现很难。

所以，初入职场的人经常被房贷拒绝。

既然这么多情况都很容易导致买房贷款被拒绝，导致难以买到房子。那么如何避免这些情况出现，进而成功取得买房资格呢？笔者提示有2点要注意：

1、提高信用意识，日常生活中注意保护自己的银行信用。

一般而言，买房需要提供最近6个月的银行流水和个人信用，在打印银行流水的过程中有人仅用6页纸就打印完毕，而有的人则用了60页纸还没搞定，后者很可能日常收入和开销管理不善。

流水还不算最主要的，关键是个人信用情况，不少人因为没有这方面的意识，看到网上的贷款信息、办理信用卡信息后，就随便点点、尝试一下自己能否办理，内行提示，这些情况都有可能已经在调取和查询你的信用信息，而最终的所有查询记录都会出现在信用表单中。这样的查询多了，在买房贷款评估时，很容易被误认为是个人资金不畅，所以经常到处借款。

2、按揭贷款办理过程中，要注意合体提供材料信息。

办理买房贷款，需要的材料除了流水和身份信息外，还需要收入证明、工作证明等材料。而在填写过程中，很多人不知道如何处理，例如小王的月收入才3000元，完全不具备承担月供4000元的房贷能力，这种情况下是冒险写上5000元月收入，还是老老实实填写3000元工资呢？这里边其实有利弊权衡。

一般而言，买房办理贷款要根据个人实际能力进行，如果个人只能承担3000元，那建议不要办理月供4000元的房贷。如果个人还有其他的收入项，足够支撑4000元的月供，建议合理提供收入证明，但不可冒进，收入证明中建议填写数据稍微高于月供即可，无需过度吹捧，否则适得其反。

对于买房经验，你有什么看法？