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贷款买房5年后卖掉,房价上涨多少才能“保本”?看看内行怎么说

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年10月09日 20时37分49秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

大家都知道,在房地产快速发展的这二十年,全国平均房价从2000元左右上涨到了近万元,涨幅高达4、5倍。应该说,很多家庭都尝到了房产增值带来的甜头。不过,这还只是平均房价,由于每个城市的房地产环境不同,所以如果单独看一二线城市,房价涨幅则要更为明显,比如像深圳、上海等大中城市普遍都在10倍以上。因此,房地产的造富功能已经无需多言了。当然了,也正因如此,国人对于买房这件事一直都是乐此不疲,而且不管是投资客还是刚需族,买房后都会一直盯着房价,期待房价能够一直上涨,所以有时候房地产渐渐变成了一场金融游戏。

郁亮

不过,最近两、三年时间以来,伴随着严格、密集的楼市调控,曾经被认为只涨不跌的房价也开始跌下神坛,逐步回归了平稳。不仅如此,业内普遍预计,在房住不炒的长期定位下,在房地产长效机制的快速推进下,平稳还将会成为房地产市场的长期主基调。今年4月,在万科2020年度业绩推介会上,郁亮表示:过去四年的调控已经让市场清醒地认识到了政策的稳定性、连贯性和坚定性,房地产行业的逻辑变了,不再能赚大钱和快钱了,房屋回归居住属性,已成为明确、清晰的趋势。在笔者看来,不仅开发商如此,购房者更应该早一点明白这个趋势。

那么,在这样的房地产行情下,买房还会像以前一样只赚不亏吗?对于这个问题,目前业内的看法也是基本一致的。长期以来,在大家的印象当中,由于房价上涨的速度和幅度一直都比较快,所以几乎感觉不到房产持有成本的存在,而且买房确实也很少出现亏损的现象。不过,未来一旦房价水平长期保持稳定,资金成本、利息成本、折旧成本等就会一一显露出来。换句话说,当房产的持有成本逐渐大于房价上涨的速度和幅度,并不是房价上涨就能够实现保值增值。那么,问题来了,如果选择贷款买房子,5年后卖掉,房价要上涨多少,才会不亏本呢?接下来,我们就来看看内行怎么说,简单算一算这笔账。

举个例子:假设购买了一套100平方米的住宅,购买时的单价为每平方米15000元,所以总房款为150万元,采取等额本息30年的贷款方式,然后5年后(满五唯一)卖掉这套房。首先,我们需要考虑一种情况,如果不买这套房,而是把这45万元(首付)存入银行中,那么按照银行大额存单4%左右的利率计算,5年后可以获得收益大约:45万*4%*5=9万元。

其次,如果贷款买房,除了需要支付三成首付以外,购房者还要面临很高的利息成本,毕竟30年下来,支付的利息与银行贷款也算是“旗鼓相当”了。按照当前LPR+70BP=5.35%来计算,贷款105万元,房贷利息大约为:4600元*12月*5年=27.6万。

第三,除了房贷利息外,各类税费支出也是大头。其中契税大约为1.5%*150万=2.25万;维修基金按照每平米100元计算,大约为100*100平米=1万;物业费按照每平方米2元计算,大约为2*100平*5年*12月=1.2万)等。综合各类税费看,合计大约为4.45万元.

最后,交房之后,装修就是头等大事,不仅要硬装,还要软装,二者加起来,保守估计也需要25万。

综上来看,如果5年后卖出这套房子,房子的总成本大约为:理财损失收益+购房款+贷款利息+税费+装修费=9万+150万+27.6万+4.45万+25万=216.05万。不过,考虑到买房之后就不用租房了,所以就节省了大量的房租支出,按照房租每月2000元计算,大约可以节省房租为2000元*12*5=12万元。因此,最后的买房成本至少为204.05万。

通过以上分析不难看出,对于这套房子而言,5年后卖出,如果想要“保本”,房价至少要达到每平方米20400元,与5年前相比,房价每平方米需要上涨5400元,也就是说,房价上涨空间至少需要达到36%才可以“保本”。当然了,这只是一种较为笼统的算法,还有其他很多零碎的支出没有计算在内,购房者作为参考即可。如果确实考虑买房子,也可以结合自己的实际情况来计算一下,从而做到心中有数。毕竟,只有买房前多上心,买房后才能更省心。

此外,还需要提醒购房者一点,随着房地产形势的变化,今日已经不同以往,现在买房,比房价涨跌还需要关注的是房子的流动性。

公开数据显示,目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米,所以与二十年前相比,早已告别了住房不足的时代,房子也不再是稀缺品了。值得一提的是,在房地产逐步分化的大环境下,对于人口吸引力不足甚至持续流出,以及产业结构较为落后的小城市来说,随着房产金融属性进一步剥离,除了自住以外,这里的房子几乎没有其他太大的潜力。因此,如果自住当然可以买房,但如果是投资,一旦选错了城市,买错了楼盘,那么很有可能面临有价无市甚至卖不掉的局面,这些都是未来购房者需要留意的。

总而言之,楼市行情已变,“闭眼买房”,“只赚不亏”统统成为了过去时,所以购房者也不要再抱着以往的心态看待房地产的走向了,看清大势,顺势而为才是最好的选择。对此,你怎么看呢?欢迎一起讨论。

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