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一线与新一线,同时出大招!楼市风暴滚滚而来

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月12日 16时44分27秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:


01

曾经楼市红透半边天的珠三角,两个重量级城市在近日,先后对楼市出狠招这两个城市,分别是中国房价第一城深圳和其去年房价涨幅第一城东莞。

一个是一线城市的代表,另一个是新一线城市的代表,两个重量级的城市开启了重磅调控,意味着,楼市新一轮调控风暴正滚滚而来。

先看深圳。

作为全国先行示范区兼国家经济政策与制度试验田的深圳,一直都是不鸣则已,一鸣惊人。比如年初率全国之先发布二手房官方指导价,一拳把楼市打趴下,之后有宁波、成都、西安、绍兴、无锡以及后面要说到的东莞跟进。

7月30日,深圳发布了关于《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见的公告。


这份征求意见稿一经发布,立刻掀起了全网热议,因为在这份公告中,深圳再次扔出了几个重磅消息。

第一,市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。

第二,市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序,建立房屋租赁参考价格制度,引导房屋租赁当事人合理定价,对租金水平进行合理调控。

这意味着,深圳在楼市调控上,将再次发布两个标杆性的举措。

第一,率全国之先,同时开展大学区招生和教师轮岗制度。

第二,率全国之先,建立房屋租赁参考价格制度。

这两招一出,将进一步促进深圳学区房和租赁市场的稳定。

02

所谓大学区招生,就是多校划片。这一招北京的海淀区、东城区和西城区已经在进行。

所谓多校划片,就是将多个学校和多个片区混在一起,不再对应一个学校。理论上来说,那些原本以为买了某套房子就可以让孩子上名校的人,打错了算盘。即便买了名校学区房,也可能会分配到普通学校去,确定性大大降低。

这一招的目的,是增加学区房的不确定性,可以弱化教育资源与房子绑定的作用。

更具威力的还是建立教师交流制度。从日本和韩国的经验来看,这一招是让学区房回归冷静的杀招。


所谓教师交流制度,就是教师轮岗制度。名校之所以是名校,关键在于师资力量优势。

如果老师甚至校长,都采取了轮动教学,每间隔一年或者几年,就会被调往其他学校,那名校的光环能否延续就存在巨大的不确定性,大家对名校的信仰也会逐渐崩塌。

日本、韩国就是因为坚持到底地执行教师轮岗制度(日本教师每6年换一个学校,韩国每2至4年轮换一次),才没有出现中国这般过度炒作学区房的现象。

早在2010年,教育部就提出了教师轮岗制度,武汉还曾试行过,但因为没人能够坚持,也就不了了之。

不能坚持的原因,大概是阻力太大。毕竟能够买得起优质学区房的,只有两类人,有钱的和有权的。他们手中掌握着非常多的资源,为了守住后代的阶层,会动用最大的资源去阻碍。

深圳这一次将大学区招生和教师轮岗制度写进了条例,写进了立法,意味着势在必行。因为在高房价影响消费经济、制约实体经济发展、阻碍三孩政策顺利实施的背景下,高价学区房,必须要全盘整肃。

而且这种整肃不仅是一座城市,在深圳先行先试之后,其他城市必然会跟随。

换句话说,针对高价学区房的改革,深圳只是打开了大门,后续还会有天雷滚滚而来。

高价学区房新一轮向下调价的大幕,也会因此拉开。

03

在深圳发布大招三天后的8月2日,东莞也出招了。作为临深城市,东莞楼市的一举一动向来都是跟随着深圳而行。

8月2日凌晨,东莞住建局发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,正式出台房地产调控新政“莞八条”。

在这八条中,最吸睛的几条如下:

第一,收紧限购。

东莞规定,新落户的市民,在东莞购房,同样需要提供连续缴纳一年社保证明才有资格。已经落户半年的,则提供最近半年的社保证明即可。

这一招是给落户炒房堵漏洞,增加炒房客的时间成本。刚落户依然买不了房,还得在东莞缴纳一年社保才行。

第二,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

具体为:个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的,免征增值税。

这一招,此前深圳、广州、无锡等多数热点城市都出台过,主要是通过增加投资客的持有成本,劝退投资客。

个税免征年限延长后,原本买方持有两年后上市交易,就可以免交增值税,现在不行了。

第三,发布二手房官方指导价。

在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上,加快建立二手住房成交指导价发布机制,进一步加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险。

早在2月27日发布,东部在发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中,已经明确提出,将进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。

如今终于落地了。

这意味着,东莞已经成为第7个发布二手房官方指导价的城市。在此之前,深圳2月8日率全国之先,发布了二手房官方指导价,之后宁波、成都跟进,上个月西安、绍兴、无锡跟进。

此外,上海虽然没有发布二手房官方指导价,但宣布二手房挂牌成交,需要经过官方核验,和二手房官方指导价,异曲同工。



在多个城市发布二手房官方指导价后,意味着中国的二手房,正在进入官方定价时代。

在二手房官方指导价之下,深圳成交量进入了历史低位,二手房价格已经两连跌。宁波、成都、西安已经冷却,最近跟进的绍兴、无锡也正在冷的路上。

前车之鉴,东莞后续的二手房转向,基本难以逃脱。短期内,东莞的购房者,不要碰二手房了。

04

最近半个月,楼市方面,已经有上海、合肥、武汉、杭州、绍兴、无锡、深圳、东莞8个城市相继出手,进一步收紧楼市政策。

接二连三出招的城市,告诉我们,下半年,调控、稳定,依旧是楼市的主基调。这一信号,在不久前召开的多场会议上,已经释放。

比如7月22日住建部召开的会议上强调:

我们要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

再比如7月31日管理层召开的重要会议上,为下半年的楼市定调:

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

从中央频频释放的信号和地方政府此起彼伏的调控政策可以看到,楼市稳定的决心无比坚定。

在深圳、合肥、成都、杭州、宁波、西安等转冷的带动下,下半年,广州、东莞、无锡、绍兴、上海等一批城市,也将转冷,回归稳定。

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