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五个月销售破千亿 青岛楼市强势复苏还是被透支?

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月12日 16时41分37秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

今年的时间,似乎过得特别快。金三银四红五月,转眼就都过去了,只给我们留下了一串串辉煌的数字。根据卓易数据统计:2021年1-5月青岛商品房市场累计成交金额约1014.67亿元,同比上涨约55.1%;累计成交面积约679.93万㎡,同比上涨49.2%;累计成交套数58208套,同比上涨48.7%在如此亮眼的一份答卷面前,我相信大家依然会有疑问:成交量大涨之后的青岛楼市,未来会怎么走?

两大热力点的不同逻辑

如果我们看成交数据,会发现青岛楼市有两大热力点:三月上旬和五月下旬。虽然都是成交量大涨,但是逻辑是不同的。

春节后的量,是节前促销与小阳春复苏的叠加产生的。我不知道有多少人听了老王的话,在双12过后到春节前这段时间出手买房了。现在回头来看,不论是崂山的佳源华府、融创壹号院,还是浮山后的金地·宸悦,或是新都心的青特·星城,我说的黄金时段出手的人,基本都抄到了近三年来的铁底。银行监管层面的红线以及开发商扩张造成的短暂资金荒,是开发商放出部分特价房的主要因素,但这种机会转瞬即逝,过了这个村,肯定找不到这个店。

金三银四,浮山后的学区属性让二手房也火了一把。在这一网红片区的带动下,整个主城置业者的情绪都调动了起来。

到了五月份,情况则完全不同了。最大的变化来自外围市场,不单单是广州、重庆、成都、西安这些明星城市大涨,就连淮安、盐城、连云港这样的城市也在涨。此滞彼长之间,原本就是保守的省内投资客第一选择的青岛,人气越来越高。主城区,特别是浮山后-新都心,则面临房荒的问题。开发商都没房子了,有人还想要年前的优惠,怎么可能呢?

开平路45号地王,就如同是一勺油,一下子就引燃了五月份的市场。五月份在量涨的同时,房价也出现了上涨。

但是,我们要看到青岛楼市的特点:

1、量价齐升的区域十分有限,大部分楼盘依然是平价走量;

2、市场分化进一步加剧,主城都有打折的盘。

简单来说,青岛楼市在正常回暖的过程中,被其他城市和集中供地的利好推了两把,整体内驱力相对较弱。

三大因素决定未来走势

青岛楼市,会被外力所左右,那么未来的楼市,我认为依然要不能单纯的分析楼盘,不仅仅是西海岸、胶州、即墨这些炒作区,主城区同样如此。如果购房者手里没有钱,再想买房也只能干眼馋。未来青岛楼市,我认为应该关注三大因素。

第一,人民币升值预期之下,中国经济的走势。一个朋友告诉我,他去年之所以买了远洋万和公馆的洋房,是因为上半年大赚了一笔。2020年,对于很多人来说是收获颇丰的一年,所以中高端市场才会如此火爆。现在中国有了对冲美元贬值的底气,但是这一仗必然会很艰难。所以,如果经济形势有所变化,那么对于中高端刚需必然会有很大的影响。在新房和二手房出现顶背离的情况下,中高端市场面临考验。

第二,银行政策的变化。很多地方房贷利率都上调了,青岛这么个成交量,未来上调也是大概率。与每个月多交一百多元相比,银行放贷总量收紧才是对楼市最大的隐忧。

第三,特殊政策的变化。很多城阳的开发商向老王吐槽,共有产权的效率越来越低了。一旦没有了这个红利,城阳的楼市还会稳居三甲吗?包括白云山板块在内,未来都不敢说十分乐观。

未来三个月,西海岸应该是最稳的一个区域,老四方和城阳的去化对于青岛楼市走势至关重要,可能让楼市产生变数的是蓝色硅谷。

所以,在一片涨声中,楼市并不一定是稳涨不跌局。

六月份的机会与陷阱

对于即将到来的6月份来说,我依然认为是机遇与陷阱并存的局面。清醒的开发商,不会盲目乐观,注重现金流的他们一定会把去化率放在首位,高性价比会为他们引来不少购房者;一些还幻想通过噱头卖房的开发商,则可能通过制造焦虑逼你就范,这就要看购房者自己的定力了。

虽然开发商前五个月卖得都不错,但是包括诸多TOP10在内的开发商,因为前面摊子铺得更大,6·18之后有降价拼中考的需求,所以这12天会有机会出现。但是,有一点你要明白,不是所有首开的房子都值得你去买,也不是所有特价房都值得你去抢的。

从区域上来说,值得买的当然是主城、西海岸、高新区,小赌可以去蓝色硅谷,不能买的上合示范区、创智新区以及更北。

从开发商的角度来说,TOP7都没有问题,没上榜的鲁信、卓越、绿城等也都值得信赖,中梁(财务存疑)、中南(品质太差)、中铁建(两个盘的位置太烂)等都不能买。

未来的市场,会越来越复杂。跑盘、对比,做功课,要想买到好房子,你必须更加努力才行。

来源:楼市深喉 文/观察员老王

本文来源:青岛晚报

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