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热闹不断的济南工业北,在售楼盘解读,来了!一文看懂怎么选!

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月12日 16时40分04秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

NO. 1|壹

别看他卖比别人便宜

以后二手房他会比别人家的楼盘更便宜

最近张马屯的中建蔚蓝之城A3地块开盘了,再加上龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品,和一直在售的准现房海信翰墨府,足够让人纠结,到底该怎么选?

我先说我的观点:千万别光图便宜,后期的房价分化会让很多人追悔莫及。这句话,现在和以后都将受用,前事不忘后事之师。

这让我想起2014年的西客站片区,当时也是群雄逐鹿,有不少知名开发商扎堆西客站,有主打品质的,有主打低价的,但当时很多楼盘价格基本属于背靠背,虽然没有拉开较大差距,但几个楼盘之间,单价相差1000元/平米左右。#楼市#

当时的具体楼盘这里就不一一列举了,熟悉西客站的朋友应该都知道。

当时很多人没啥买房经验,同样差不多的位置,肯定是买便宜的楼盘,特别是很多刚需都是这样考虑的。当年有楼盘买的确实便宜,比隔壁品质盘单价便宜1000左右,这么多年过去了,你会惊讶地发现:

那个一开始比别人便宜1000的楼盘,现在二手房的单价比隔壁品质盘便宜至少三四千!所以导致现在很多业主是很后悔的:

当年为什么不多花点钱买个品质盘!现在二手房卖不上价格、去化周期长,更关键的是自己住着也不舒服!

这是很真实的例子。

但很多刚需并不知道,因为他们最近七八年只买这一次房子,之前也不关注房子,买房经验也少,所以刚需盘永远只是打价格最管用,但是后期交付之后的二手房保值增值情况,以及居住体验,这不在他们思考的范畴。

NO. 2|贰

张马屯中建蔚蓝之城A3,值得买?

现在的工业北的张马屯中建蔚蓝之城和工业北以南的球墨海信翰墨府、龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品,和当年西客站的楼市,颇为相似。

先来看中建东孚,客观地说,中建一直就靠低价在市场上吸引客户,无论是东部已经交付的中建新悦城、中建锦绣天地,还是西客站的中建锦绣府,这些小区新房的时候,单价都是片区内比较低的,但是交付之后,二手房与周边品质盘分化比较明显。

为什么会是这样?

可能跟建筑质量、小区品质、物业有着很大关系。但价格真适合刚需。

在这要声明一点,中建楼盘的优势就是低价和便宜,品质确实不是他们的强项,所以请辩证看待,切勿过度延伸,喷子请自重。

A-3地块规划5栋高层,3栋11层小高,1栋18小高,两个组团,中间有城市慢行通道,距离通车的3号线地铁口至少在X公里以上。不过后期奥体中路沿线有新地铁线,这里有地铁口规划,距离项目比较近。

优点是项目周边规划有公园和幼儿园,生活比较方便。

缺点是开发商为了增加货值,做成了,容积率不高的情况下,做成了5栋20多层的高层,3栋11层小高,1栋18层小高,地上存在地上车位,非人车分流社区,从这一方面,整个小区基本与品质盘,另外,中建的质量和物业还很一般。

NO. 3|叁

关注价格选中建

关注品质、舒适度、位置

选球墨海信/龙湖/碧桂园

在济南楼市,有这样几条道路能够作为划分房价差异的界线,如旅游路、北园大街、工业北路等,道路南北两侧房价具有一定差异存在,这三条道路南侧的房子价格一般相比北侧都要高一些。

为什么会产生这种差异?这与位置、规划、居住理念等多重要素有关。

曾经首开的中建蔚蓝之城还是很有性价比,但是随着市场的变化,个人认为中建蔚蓝之城的性价比不如之前高了。

市场在随时发生变化,工业北张马屯的多数楼盘都已经清盘,无房可卖,蔚蓝之城可以说是一支“独苗”。

所以目前蔚蓝之城对标的竞品楼盘已经发生了改变,蔚蓝之城对标的竞品楼盘从张马屯一干楼盘,变成了工业北路以南的楼盘,但是相比球墨的三个楼盘,蔚蓝之城并没有特别突出的优势。

我们来看一看,为什么说,相比球墨三个楼盘,蔚蓝之城没有突出优势,只有价格稍低一些。但考虑到本文第一部分探讨的内容,便宜也不一定值得购买。

从地块周边情况来看,未来很长一段时间,这里将是一片大工地,改造强度很大,居住体验得不到保证。

蔚蓝之城在奥体中路延长线上,位置更靠西一些,交通条件与球墨3个楼盘相似,都有工业北路、地铁站的加持。

相比A4地块,蔚蓝之城A3地块距离张马屯站更远一些,但是距离仍在可接受范围之内。但目前的城市界面,球墨片区更胜一筹,成熟度更高,距离大商业更近,片区定位也要稍高一些。

从品质来说,蔚蓝之城的产品力是要低于球墨三个楼盘的。龙湖向来以物业和园林著称,品质不错;海信翰墨府现在已经全维度实景呈现,堪称区域品质标杆,海信在济南品质盘上的发力从翰墨府、君和开始,交付之日就是验证;碧桂园凤凰壹品,这一次也是带来了府系产品,可以看出,都是定位较高的楼盘。

除去产品品质,我们还要关注一下蔚蓝之城的中建物业,关于物业的重要性我们已经强调过很多次,中建物业的水平我想了解楼市的朋友们心中已经有数了,与海信,龙湖和碧桂园的物业水平相差甚多。

如果你还不了解中建的物业,那么咱们就从业主的评价中感受一下。中建东孚的物业,真的是我们评论区里吐槽最多的物业之一。物业服务不仅仅影响居住体验,物也是楼盘品质的重要标志,更是是影响二手房价格的重要因素。

一个楼盘品质细分来看,也可以分为“硬品质”和“软品质”之分,硬品质主要指项目工程质量,包括地段,规划,绿化,建材,外立面等方面,有些并不为住户所容易鉴别。

而软品质则更多体现在品牌价值之上,包涵项目理念,社区文化娱乐设施的构建,以及更重要的物业。优质物业,可以延长房屋使用年限。

最重要的是,好的物业管理可以保值增值,在济南同样一个区域,同时期的二手房物业,物管优质的小区的售价最高能比物管较差的小区单价贵超过10%。

特别是在运行5年后的二手房成熟社区,不同级别的物业管理,对楼盘价值的影响非常非常大。比如济南的万科和龙湖的一些楼盘,这些万科和龙湖的物业,给业主的二手房房价增色不少。

同时,蔚蓝之城也是街区制住宅,后期入住后住宅楼下的人流量、车流量将会增大,噪音影响也会更加严重,影响居住品质。

所以,中建蔚蓝之城A3Vs球墨龙湖/海信/碧桂园,到底该怎么选?看到这里,大家应该有了自己的答案。

希望大家理性看待各个楼盘之间的比较。

在这里仅仅发表一下个人的看法,可能言语比较直白,但并没有添油加醋的成分,仅给更多购房者一个参考,建议购房者理性思考。

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