一、鼓楼板块基本情况

鼓楼作为福州传统的市中心区域，也是福建的省府行政中心，自古以来就是福州政治、文化、经济中心，千年的发展史给鼓楼留下了深厚的文明积淀，更是城市配套顶级资源汇集之地。经过多年的建设发展，生活配套已经十分成熟。

图片来源网络

福州著名的三大景点三坊七巷、乌山风景区、西湖公园等景观资源也都坐落在鼓楼。福州最早的商圈东街口商圈是在此，教育资源也是福州所有办板块中最优质的。鼓楼占据着福州人精神鄙视链的最顶端，从古至今，能居住于此都是达官贵人，非富即贵。地段如此优越，且居住氛围相当优越，是诸多改善型群体的首选之一。

图片来源网络

幸福里APP查得福州鼓楼区7月份二手房均价为36263元/平，环比上月增长0.21%。其他主城区3个板块7月份的二手房均价为晋安2.5万、台江2.7万、仓山2.6万。由此可见，地处市中心价格更低、地段更好的房子，本身的价值不但比其他板块更加保值和升值，而且抗跌属性显然比郊区的高价盘要高得多。

图片来源幸福里

二、鼓楼板块也有便宜的地价

按此来说，鼓楼板块的地价应该是相当贵，但不尽然。

2020年12月份的最后一天进行一场补拍，福州的宗地2020-69号位于鼓楼区湖头街地块是有“地王”的潜质，但是最终平均楼面价12883元/平并用于配建安置房。大家都觉得可惜，鼓楼区2020年土拍几乎都是小地块的商业用地，难得有纯住宅地块。如果届时以19300元的单价入市，绝对是秒光。鼓楼以白菜价拍出高配比的安商地块，足以体现福州市对于房价调控的坚定决心。

安置型商品房是福州从2018年开始主打的保障房模式。2020年鼓楼区主要拍出了7幅住宅用地，其中最大的纯商项目保利首开天悦二期在幸福里APP查得实际售价4.5W每平。另外再拍出了三幅100%安商房其实就是安置房，目前还没有没有可售房源，有意者留意。由于极为优越的地段，即使配建比例大相信还是很多人抢着要，价外加价的乱象还会重现。鼓楼的高配比的安商房会降低刚需在鼓楼置业的准入门槛吗？看完以下分析就知道了。

图片来源幸福里APP

1.榕发乌山郡

位于福州市鼓楼区工业路与福三路交汇处，地块方正有利于规划，总建筑面积约14.8万平方米，规划13栋住宅共1298套，90%安商房配比，公摊在19%，楼面价格为12872元/平方米。售普通商品房户型为45-120㎡产品（45㎡、90㎡、105㎡、120㎡），仅91套可售商品房将面向普通购房者，均价约3.4万/平。60平、75平户型为安置型商品房，将按17800元/㎡均价销售给拆迁户。就算面积最小的45平米户型总价也要153万，其实这对刚需来说并不友好，建议多看看其他板块。

图片来源幸福里APP

缺点：90%高配比本质其实就是安置房，未来物业管理能否达到商品房的水准不得而知。备案均价在34000每平，与隔壁同样高配比的华润乌山府价格一样，本以为大批安置房入市会拉低周边房价，事实上看来并没有影响，主要还是其优越的地段配套，供求关系决定了这个价格。

图片来源网络

分析：户型上较多大户型，一套算下来要400来万，花在安商房上是否值得呢？仁者见仁。但是对于剩下的10%的商品房未来是否能升值，是由这90%的安置房说的算，同个小区如果安置房价格上不去，那么这10%基本无望升值。

国企开发的安商房项目无自有物业，如此高比例的安商房，后续的管理和保值能力是个大问题。且学区房概念未来还有很大变数。

图片来源网络

2.华润乌山府

鼓楼区工业路东侧、乌山西路北侧，其实就是在乌山郡的隔壁。

规划5栋住宅共428套，商品房部分35套均价3.4万销售一空，面积集中在91平的三房，总价在300W左右，说明大家还是看好鼓楼的。周边的二手房价格已经在4万以上，这样衬托下似乎划算多了。

图片来源幸福里APP

缺点：相比较榕发乌山郡项目可售普通商品房户型有45㎡、90㎡、105㎡、120㎡。从户型来看比乌山府更为多样，因此备受关注。不过沿街和底商以及高配比的安商房对楼盘以后的保值都有很大考验。

图片来源网络

三、总结

随着安置型商品房队伍的不断壮大，未来鼓楼区的房价会是下行吗？安商房的出现降低了房价热度，购房者也多了选择选择。安商房取证入市交易，对周边的新房二手房成交价必然会稀释。

目前看来鼓楼区即使是高配比的安商房楼盘，依然总价不低，上面两个90%安商房配比的楼盘，均价3.4万虽然比周边的二手房4万均价来的低，但是未来的保值性会受到同小区的安商房影响。

本以为高配比安商房楼盘降低了刚需进鼓楼的准入门槛，结果鼓楼区承接的圈层就是改善一族，对刚需不是太友好。你会花400万在鼓楼买高配比安商房吗？所以刚需只有等安置房取证入市后再去参与交易，或许才是更加明智的选择。

图片来源网络