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提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。 不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。 第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差； 第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期； 第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验； 第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗? 找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。 要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？ 公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！ 至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。 龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。 所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔，请问下 鹭山府适合投资么，小楼盘未来二手房市场是否存在劣势

回答：第二CBD鹭山府，这是开发商冠以的营销名号[偷笑]。 当一个楼盘还是一手房的时候，有开发商专业营销团队铺天盖地的广告，让人热血沸腾的营销口号，通过网络、电视、公交地铁广告等等渠道，无孔不入地通达、植入到目标客户那里。 阔绰一点的开发商，还会搞一二级联动，发动全城的房产中介，把客户引导到销售现场。只要到了现场，大多人的辨别力和抗蛊惑力，是很难扛得住开发商营造出的一整套幻像:金碧辉煌、美轮美奂的销售大厅，激动人心的现场音乐，贴心又热络的销售人员，精致美好的样板房，以及热销到必须买上签字刷卡的抢购场景[色]。 几年之后呢，假设开发商能按期交房，按时出证，再过两年限售期，三四年光景妥妥的过去了。来到二手市场，周围都是些谁?金碧世纪、盈彩美居、美林湖畔这些大红大紫的网红盘，保利学府里这种知名开发商标准次新盘，远处还有黄埔花园这种永不昨日黄花的区域标杆盘，鹭山府，你该如此自处?[囧] 这就好像众星拱月、家人疼爱的白富美，各种高冷傲娇，一旦失去闪闪发光的背景板和各种倚靠，沦落到需要自己的硬实力，在市场上拼杀抢夺，可能还比不上旁边的小家碧玉，人家起码贤惠不贵[嘿哈]

提问：雕叔，请教一下。手头280的子弹，月供2W左右，总价应该是700以内了，想要美林湖琶洲的三房，但发觉市场无货。不知道有什么建议？需要转移视线，还是退而求其次呢？

回答：700万以内，这金融城、琶洲、鱼珠，还是有一些不错的房源的，比如美林湖畔、比如世港国际、比如会展西岸，甚至美林海岸都有合适的房源的

提问：雕叔！3月要申请房屋按揭贷款，中国银行提前结清额外收费吗？放款时间久吗？ 2月还可以申请中国银行信用卡吗？ 谢谢您

回答：结清就是提还了，那要看你的提还细则了，是否有违约金之类的 3月份申请按揭贷款，应该是一个正常时间序列上的按揭申请，1-2个月放款 申请按揭贷款之前就老老实实的，不要乱申请信用卡了

提问：雕叔，最近恒大7折优惠买房，有点把持不住了，请问雕叔此时买恒大的新盘？还是坚持二手路线？

回答：恒大在广州也没什么盘哈 难道你想去万顷沙？ 好盘不会降价 只有房子不耐打才会降价 降价也是提价后再打7折，每次都是这么玩的

提问：雕叔，最近在看科城山庄的新房，销售说的可售房源数量，比房管局网站的销控表少了好多套，这些数量差距有些是下了定金或网签还未更新的，可以理解。 但例如同样1401和1801，在两栋楼都显示没卖，这种内部留着的可能性高吗？销售仍然是有动机藏一些好楼层先卖不好的楼层吧？除了人脉以外，有什么方式能找到开发商的管理层，来确认房源并完成购买吗？

回答：开发商卖房子，好比自己开了一家超市，今天想卖农夫山泉就卖农夫山泉，明天想卖怡宝就卖怡宝 所以，这个跟房管局网站的“销控”不一样的，一切以开发商的口径为标准，因为是先开发商决定了卖哪几栋，然后才是到银行解押相应的楼栋和房源，这个时候房管局的系统上才会显示 所以，开发商的思路就是：先买不好的，留着好的，先推单价低的，后推单价高的，先优先自己人落定好房源，然后再推出公开市场

提问：雕叔您好！天朗明居南向三房靠车陂路，可投资吗？该小区小房多，买三房属错配吗？

回答：投资肯定没问题了，天朗在金融城其实是一个刚需盘，来个2房就差不多了，最多选到小3房，面积大了就是错配，后续房价起来了总价高了，人家给那么大的总价买一个刚需盘还不如走远几公里买个环境好一点的花园小区对吧

提问：雕叔好，去年12月过户现在还没放款，今天和原房东追问有没有办法，中介和按揭中介说有路子要5w两星期放款。考虑到两星期后就是二季度放额度了，这种情况是不是他们自己要黑去分了可能性大？

回答：是否需要给加急放款费： 1、买卖合同的安全是第一位的，如果合同并没有约定放款时限，于法来说你并没有违约，这个是肯定的。 2、但是于情来说，房子已经过户，产证已经是你的名字，业主却迟迟没有收到款，换成是你也肯定不爽。尤其对于换房的业主来说，可能还要面临新买入房产的违约。 3、基于妥善完成交易的考虑，如果拖的时间过久，导致业主不满，建议还是积极主动配合业主，共同商定解决方案。 4、加急放款费，跟加急提还费一样，哪里有排队，哪里就有插队。客观评估必要性，能解决问题，就是值得花费的钱。 5、加急放款费，市场价大概1个点，当然也和贷款金额有关系，贷款金额太少，可能也没人愿意接。一般这个费用需要预收取，在承诺的日期之前放款才收取，没有能够成功协调，则做退费处理。 6、这个费用，可以和业主沟通，双方共同分担。本来就是解决大家共同的问题，好商好量去解决，和气生财。

提问：珠海租售比大概1比500，因此大概能卖个五百多万。但是还有几年租约，应该会比较难卖？ 本人毕业2年，来广州在上班1年多了，工资到手也就5000。没法还月供。但是挺喜欢广州，想留在广州发展，如果卖了买哪比较好。 没有首房首贷了，只能4成首付 琶洲似乎以后发展很厉害，我在环球贸易中心上班，对面都在起总部

回答：商铺带租约转让你试试，按照互联网这个趋势，商铺后续是很吃亏的，比如你说的现在这么多人直播带货的，人家就在小地方租一个仓库就可以直接发货了，还有现在的地摊经济都有一定的冲击，商铺后续不好卖，住宅无论是升值潜力还是流通性更优 琶洲大家都知道好，但是呢琶洲没货卖，好货都死贵死贵的，不如去对面金融城看看，后续金融城或者天河公园到琶洲很方便，隧道，地铁都会通。 只不过你尴尬的地方是你5k的工资限制了你的买一个更大的标，你可以考虑只拿400万出来，4成首付去买个大标，100万的余额留着月供都够你玩很多年了，这几年里没有行情那是不可能的 你现在关键的问题是先处理商铺的问题，才有后续 商铺只要有人签了，马上买广州。到时候找我吧，现在行情一直在变

提问：请教雕叔雅居乐花园佰利山，十年小雅，新地，挪威，一尺山居，浅山小筑大概什么样的价格梯度？

回答：佰利山：3.95w 十年小雅：4.0w 新地：4.1w 一尺山居：3.7w 浅山：3.5w 以上是均价，一般比均价低的，歪瓜裂枣居多，比如佰利山那边的话大概是那种靠近南大干线的地楼，价格就下来了，那种北向望江中高楼层，就要比均价贵个几K了

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