730重要会议落定后，沉默许久的湾区城市，终于集体对楼市“动手”了。

从周六到今天，三天时间里，深圳、东莞、广州的楼市调控接连出台，许多创新性举措，是第一次出现在“政策篮子”里。

说是“前所未见”也不为过。

今天，我们就来捋一捋这些创新的部分。

它们到底会如何影响这个市场，以及，会不会成为湾区其他城市，乃至全国城市“抄作业”的重点范本。

就在刚刚，广州市黄埔区住建部门正式宣布：取消人才住房政策。

调控措施本身没什么创新之处，唯一特殊的一点是：

这一轮广州房价的起飞，就是从黄埔开始的。

2019年5月，黄埔放松人才购房政策。只要拥有本科以上学历+黄埔区半年社保/个税，就可以不受户籍限制，在区内购买一套商品住房。

而且，不少新盘急炒房客之所急，愿意等你交好了社保再网签，几乎等于没有门槛。

从此，深圳管家公司转战广州，房产大V争相开团，两年时间里，黄埔被冠以“下一个深圳南山”的美誉，房价普涨了50%，买家“言必称黄埔”。（具体可见《黄埔，下一个炒房圣地？》）

而从今年开始，人才购房政策虽然一直没有官宣取消，但我们从市场了解到的是——

至少在新房市场上，已经形同虚设了。

从这个层面上看，政策的收紧更多是象征性的意义。

从黄埔而起的，对于广州房价不断膨胀的信心，也将从黄埔开始丧失。

再往前一天，深夜，东莞官宣“莞八条”。

看这宏伟的红头文件，你就知道，这是一次大而全的楼市调控措施：

涉及土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障……各个板块。

个人觉得比较有趣的一点，来自于拍地方面：

实施“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式。

讲真，在大家的印象中，大湾区是个基本不注重产品力，只盯着价格和投资潜力的区域。

而在这里，我第一次看到有一个城市会在房价和地价之外，格外打出“提品质”的要求。

上一个有这样要求的城市，是以产品力著称的杭州。

鉴于上一个调控周期出现的各种“史上质量最差的房子”，这类创新大概率会被湾区其他城市被广泛抄作业。

并且，有数据显示，当广州开发商被限价压得纷纷“精装改毛坯”时，楼盘的去化率是明显不怎么行的。

或许，大湾区的购房者，也在默默为产品本身买单呢？

最后，说说大湾区最早官宣调控的深圳。

周六，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》挂网，关于楼市的内容涉及两个方向：学区房纠偏，和住房保障体系。

主要的创新点是：

1、 大学区招生和教师交流制度；

2、 强调租售同权，建立租赁参考价格制度；

大学区招生和教师交流制度的指向很明显：教育资源均衡化，以及，教育平权。直接利空学位房。

当然，“大学区”不是凭空出现的，2015年起，深圳部分区域就已经开始试点了。

按照之前的探索，比较通用的做法是划出2-4所公办学校，强弱校搭配，共同面向同一片区招生，报名的学生按照积分排序录取。

积分具体怎么排呢？大概率参照《征求意见稿》中写的：综合考量户籍、居住时长、社保年限。

也就是说，户口在深圳的、居住时间长的和交深圳社保时间长的，排名会更靠前一些。

比较有趣的是，这里并没有提到“购房时间”。

综合《征求意见稿》中关于“租赁住房市场”的条文，至少能看出，在教育领域切实推进“租售同权”的导向。

说到这里，另一个前无古人的政策创新，就是“房屋租赁参考价格制度”。

这个制度和722关于房地产的那个电视电话会上，领导定调的“加快发展保障性租赁住房”放在一起，基本就是“德国模式”的雏形——

一方面用市场化的方式，增加出租公寓的数量，另一方面严格控制租金上涨的速度和幅度。

顺便可以看看德国政府是怎么控制租金的。

多说一句，半年前，最初的“二手房成交参考价”同样也是从深圳诞生，而现在，二手房指导价显然已经在全国全面铺开了。（具体可见《下沉中的“二手房指导价”》）

可以想象，当房屋租赁参考价格试点完毕，也会从深圳逐渐扩张到全国。

其实，以上说的，更多是微观层面。

说一个相对宏观的吧。

个人认为，湾区这三天的楼市调控中，最值得关注的点其实是“楼市调控立法”，来自深圳。

以往的楼市调控，基本上都是以“行政政策调控”和“货币政策调控”为主，而这次，发布征求意见的是深圳市人大常委会办公厅，这是立法机构！

也就是说，条例中所提到的，有关社会建设的热点问题，包括房地产调控的方向，最后都会法律的形式，确定下来。

其实，楼市调控已经进行了十几年，基本都是周期性的，我们看了太多的“上有政策下有对策”——

在深圳这座敢为人先的城市里，甚至还生长出了各种“深房理”之类的机构，专业指导炒房客如何绕行灰色地带，买到当然赚到，如果没有赚到，炒房客还可以在媒体喊冤。

所以，这个“螃蟹”由深圳来吃，合情合理。

立法有什么好处呢？

一是更加稳定。有法可依之后，可以减少政策的反复和朝令夕改，稳定对楼市的预期；

二是足够权威。当调控上升为法律之后，在楼市上“钻空子”直接上升到违法层面，增加了违法成本，调控的威慑力自然就上去了。

这，恐怕才是对楼市调控，最为釜底抽薪的“杀招”吧。

以上为正文，来自局姐

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