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楼市调控,开始拼“创新”了

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月12日 16时15分16秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:


730重要会议落定后,沉默许久的湾区城市,终于集体对楼市“动手”了。

从周六到今天,三天时间里,深圳、东莞、广州的楼市调控接连出台,许多创新性举措,是第一次出现在“政策篮子”里。

说是“前所未见”也不为过。

今天,我们就来捋一捋这些创新的部分。

它们到底会如何影响这个市场,以及,会不会成为湾区其他城市,乃至全国城市“抄作业”的重点范本。


就在刚刚,广州市黄埔区住建部门正式宣布:取消人才住房政策。


调控措施本身没什么创新之处,唯一特殊的一点是:

这一轮广州房价的起飞,就是从黄埔开始的。

2019年5月,黄埔放松人才购房政策。只要拥有本科以上学历+黄埔区半年社保/个税,就可以不受户籍限制,在区内购买一套商品住房。

而且,不少新盘急炒房客之所急,愿意等你交好了社保再网签,几乎等于没有门槛。

从此,深圳管家公司转战广州,房产大V争相开团,两年时间里,黄埔被冠以“下一个深圳南山”的美誉,房价普涨了50%,买家“言必称黄埔”。(具体可见《黄埔,下一个炒房圣地?》)

而从今年开始,人才购房政策虽然一直没有官宣取消,但我们从市场了解到的是——

至少在新房市场上,已经形同虚设了。


从这个层面上看,政策的收紧更多是象征性的意义。

从黄埔而起的,对于广州房价不断膨胀的信心,也将从黄埔开始丧失。


再往前一天,深夜,东莞官宣“莞八条”。


看这宏伟的红头文件,你就知道,这是一次大而全的楼市调控措施:

涉及土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障……各个板块。

个人觉得比较有趣的一点,来自于拍地方面:

实施“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式。

讲真,在大家的印象中,大湾区是个基本不注重产品力,只盯着价格和投资潜力的区域。

而在这里,我第一次看到有一个城市会在房价和地价之外,格外打出“提品质”的要求。

上一个有这样要求的城市,是以产品力著称的杭州。

鉴于上一个调控周期出现的各种“史上质量最差的房子”,这类创新大概率会被湾区其他城市被广泛抄作业。

并且,有数据显示,当广州开发商被限价压得纷纷“精装改毛坯”时,楼盘的去化率是明显不怎么行的。


或许,大湾区的购房者,也在默默为产品本身买单呢?


最后,说说大湾区最早官宣调控的深圳。

周六,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》挂网,关于楼市的内容涉及两个方向:学区房纠偏,和住房保障体系。

主要的创新点是:

1、 大学区招生和教师交流制度;

2、 强调租售同权,建立租赁参考价格制度;

大学区招生和教师交流制度的指向很明显:教育资源均衡化,以及,教育平权。直接利空学位房。


当然,“大学区”不是凭空出现的,2015年起,深圳部分区域就已经开始试点了。

按照之前的探索,比较通用的做法是划出2-4所公办学校,强弱校搭配,共同面向同一片区招生,报名的学生按照积分排序录取。

积分具体怎么排呢?大概率参照《征求意见稿》中写的:综合考量户籍、居住时长、社保年限。

也就是说,户口在深圳的、居住时间长的和交深圳社保时间长的,排名会更靠前一些。

比较有趣的是,这里并没有提到“购房时间”。

综合《征求意见稿》中关于“租赁住房市场”的条文,至少能看出,在教育领域切实推进“租售同权”的导向。


说到这里,另一个前无古人的政策创新,就是“房屋租赁参考价格制度”。

这个制度和722关于房地产的那个电视电话会上,领导定调的“加快发展保障性租赁住房”放在一起,基本就是“德国模式”的雏形——

一方面用市场化的方式,增加出租公寓的数量,另一方面严格控制租金上涨的速度和幅度。

顺便可以看看德国政府是怎么控制租金的。


多说一句,半年前,最初的“二手房成交参考价”同样也是从深圳诞生,而现在,二手房指导价显然已经在全国全面铺开了。(具体可见《下沉中的“二手房指导价”》)

可以想象,当房屋租赁参考价格试点完毕,也会从深圳逐渐扩张到全国。


其实,以上说的,更多是微观层面。

说一个相对宏观的吧。

个人认为,湾区这三天的楼市调控中,最值得关注的点其实是“楼市调控立法”,来自深圳。


以往的楼市调控,基本上都是以“行政政策调控”和“货币政策调控”为主,而这次,发布征求意见的是深圳市人大常委会办公厅,这是立法机构!

也就是说,条例中所提到的,有关社会建设的热点问题,包括房地产调控的方向,最后都会法律的形式,确定下来。

其实,楼市调控已经进行了十几年,基本都是周期性的,我们看了太多的“上有政策下有对策”——

在深圳这座敢为人先的城市里,甚至还生长出了各种“深房理”之类的机构,专业指导炒房客如何绕行灰色地带,买到当然赚到,如果没有赚到,炒房客还可以在媒体喊冤。

所以,这个“螃蟹”由深圳来吃,合情合理。

立法有什么好处呢?

一是更加稳定。有法可依之后,可以减少政策的反复和朝令夕改,稳定对楼市的预期;

二是足够权威。当调控上升为法律之后,在楼市上“钻空子”直接上升到违法层面,增加了违法成本,调控的威慑力自然就上去了。

这,恐怕才是对楼市调控,最为釜底抽薪的“杀招”吧。

以上为正文,来自局姐

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