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下半年,楼市或迎“甩卖潮”?准备买房的家庭,不妨看看3个忠告

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月12日 16时14分34秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

7月,楼市或迎“甩卖潮”,且看以下2个因素:

第一个因素:楼市“断奶”了,房地产失去了赖以生存的资金源。

很多人说,房地产发展的“奶水”是土地,因为房子始终是建设在土地基础之上的,如果没有了土地,那么房地产就难以开发建设;也有人说房地产的“奶水”是购房者,买房人才是房地产开发商们的衣食父母,少了买房人的支持,房地产举步维艰。但在指闻君看来,房地产的奶水其实是金融贷款。我国的房地产早已形成了高周转、高负债的发展模式,其核心的根本是源源不断的金融资本注入。一家开发商手上只有5000万元,却能操作3-5亿元的楼盘,这背后是资金的高杠杆起作用。

然而从2020年至2021年,随着“三红线”和“双上线”的融资政策到来,未来房地产可流入的资金将被牢牢锁定。三红线让不符合标准的房企接下来的融资增幅受限,而超过80%的房企都不满足三红线标准;“双上线”给各类银行设置了向房地产企业和买房者个人贷款的上线比例,所以近期经常听说“买房贷款审批周期拉长、甚至银行拒贷”的情况发生,不是银行不愿意贷款,而是在“双上线”的要求下,银行没有过多的“余粮”来发放。

第二个因素:二手房挂牌数量再创新高,说明房子确实不好卖了。

楼市表现平淡,不仅体现在新房销售方面,更体现在二手房交易方面,我们都知道,在商品房买卖市场中,二手房的成交量占到了整体市场60%的比重,可以说二手房才是楼市的晴雨表,2021年以来,二手房交易萎缩,有的房地产中介3个月没有成交一套房子,这种情况在5年前是几乎见不到的。数据显示,近期以来,深圳二手房成交量降低到3000套以内,同比下滑70%以上,宁波的二手房也减少了37%,成都的三个区域,二手房成交量同样有较大幅度的下滑,分别减少了31%、29%、26%。

总结一下:一方面楼市赖以生存的巨量资金源出现了问题,央行和住建部不允许继续拥有巨量资金注入了。另一方面商品房市场的房屋交易数据出现了较大幅度的下滑。这就相当于给开发商摆出了一个“残局”:一方面卒子已经过河,而且直逼总部大本营;另一方面对方还有至少一个“车”可以自由调配,然而在开发商的这一方面,只剩下了“2个侍卫和2个象”可以调用。已经没有了主动出击的可能性,唯有巧妙使用残存的“侍卫和象”来获得生存空间。

面对此种窘境,如果你是房地产开发商你会怎么办?

估计只有一个解决方案:降价促销,甩卖房产,以价换量,获得利润空间。所以,从这个层面而言,下半年,楼市或真的能迎“甩卖潮”。准备买房的家庭,建议不妨先看看3个忠告。

1、买新房,不买二手房。很简单的道理,在房地产市场,经过20多年的发展,二手房被炒作的成分很大,现在的住房市场中,超过50%的二手房的都是炒房遗留下来的产物。价格虚高,而且房东怎么谈也不降价,让买房人无奈。与此同时,二手房买卖中还存在很多隐性成本,例如房地产中介费,这是一笔不小的费用,根据城市的不同,房产中介费也不尽一致,大城市的中介费在3%-4%左右,二三线城市的中介费可能在1.5%-3%左右。一套200万元的房子,中介费就可能达到了3万元-6万元,徒增购房成本。

2、尽量避开期房和精装房。道理很简单,三红线和双高线的要求下,房地产企业们的利润正在收缩,而且如果房企们为了回款降低销售价格,那么他们的利润会被压缩的更低,10年前10%的净利润,现在只有不到2%,在低利润的运作模式下,房企们可能采取降低配置、降低装修标准的手段来控制成本支出。故而,在每一次的房价下行期,总能遇到烂尾房、精装的“坑房”。

举个例子:朋友小红在2018年购买了一套房子,当时正值房价高峰时期,所以没人能预料到房地产会走下坡路,缴纳了30万元首付款、办理完毕按揭贷款后,开始了漫长等待期,本来根据《商品房买卖合同》约定在2020年5月31日之前就要交房的,但是到2021年7月份也没有交房的信息,终于被证实,在2019年底,这一家开发商就已经因为资金不畅,破产跑路了,购买这个楼盘的人依然偿还着每个月的房贷债务,房子烂尾不知何时才有解决方案。

3、尽量选择大城市购房。经学家马光远在2020年的一次央视财经论坛中,提醒普通购房者,手中的钱不要全部拿去炒房了,炒房将成为越来越专业的事情,马光远同时认为,普通人手握现金才是硬道理,一方面可以应对家庭各项突发情况和风险,另一方面对于普通人的投资理财渠道很少,在不懂的情况下,不要盲目进行。

虽然说房地产平稳前进,炒房已经没有了出路,但是房子依然可以买,要坚持“大城市购房”的原则。2020年第七次人口普查数据显示,我国的总人口为14亿人,城镇化率为63%,60岁以上的老年人口数量达到2.6亿人,占比提升至18%,与此同时新生儿出身逐渐年少,2020年只有1200万人。

少子化情况下,人口年龄结构呈现出倒三角的形状,距离欧洲、北美、日本等发达国家的城市化率,我们还有13年的时间要走,所以会有更多人向着大城市聚集,进而为这些城市带来源源不断的购房人,大城市的房子具有保值增值潜力。

相反地,在三四线城市和收缩型城市(人口外流型城市)由于产业结构单一、经济发展动能微弱,楼市需求不旺的情况下,房地产或步入衰退区间。

楼市一系列新变化,买房逻辑也跟着变了,下半年买房的人,建议先看看以上3个忠告。

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