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福州楼市分析:晋安区二环内高配比安商房,世茂东望值得入手吗?

继续楼盘分析,来聊聊位于晋安区二环内的高配比安商房世茂东望。

项目规划

世茂东望:备案名(浦下花园),地处:晋安区桂香街90号

土拍情况

2019年3月29日,武汉中建三局以18.53亿元竞得宗地2019-13号晋安区浦下旧屋区改造项目出让地块二,溢价率39.6%,平均楼面价14388元/平。地块总面积59.83亩,容积率3.23,限高100米。须建设90%安置型商品住房,按照18900元/㎡均价销售。

分析:2019年武汉中建三局拿下位于晋安区二环内的高配比安商房,后来4月被世茂收购。项目由于是高配比安商房,回购价近1.9W,对比楼面价1.4W,差价4.5K,安商房部分基本保障了资金回笼。

对于地块而言,地形不太规整,同时被马路切割,导致社区整体偏小,加上硬性条件比较一般,容积率高达3.23,开发空间比较一般。

对于世茂而言,前几年拿下不少安商房,从目前看整体的去化反而都不错,虽然市场对于房企的认知有一定分歧。

不过从营销来说,不管是位于五四北泉头的世茂云图,还是位于三江口的三江理想城,虽然区域都出现了一定程度滞销,但是世茂的楼盘都提早开盘做到了高去化,营销操盘能力还是较强。

户型情况

105平米:3.5房2厅2卫,双开间朝南,横厅布局,纵深大面宽小,比较早期的户型,不过近年不少项目也采用了这种布局,项目设计了3.5房,客厅靠西侧阳台采光。劣势在于0.5房空间较小加上没有采光,同时厨房也较小。

140平米:四房两厅两卫,四开间朝南,大面宽布局,一间客卧位于客厅一侧减少走廊空间浪费,整体的布局比较符合主流方向。

区位情况

项目位于晋安区二环内,距离地铁四号线三角池站442米,距离四号线和滨海快线交汇站东门站650米,出行优势较大,距离东二环泰禾商场1.3公里,日常购物休闲有一定帮助,总的来说,区位较好。

价格情况

项目在2020年5月领取了备案,商品房均价3.2W,其中105户型公摊21.7%,140户型公摊26.2%。目前商品房网签剩余5套,已经接近清盘。

分析:对于项目而言,处于塔头片区,周边都是清一色的高配比安商房,虽然在2019年金鸡山附近的凤峦郡和金岳府备案价都是2.7W,不过今年蓝光玖榕台、世茂棠悦山南等,实际售价都超过了3W,同时个别还搞出了捆绑车位,甚至直接加价的情况。

如果从区位来对比,虽然都处于塔头片区,不过项目的优势在于更靠近市中心,同时距离地铁优势较近,不过项目的户型都以超过100平米户型为主,其中不少还是140平米,总价已经高达470W,从客源来说已经是改善方向,对于社区的舒适度,后续的保值要求也较高,可惜项目又是高配比安商房,从定位上还是有一定程度的抗性。

楼盘轶事

项目由于是高配比安商房,虽然2020年开始备案,不过目前还有一栋10号楼未备案,主要原因在于拆迁问题,导致该楼栋一直未开工,相关拆迁户就进行了投诉。

目前楼栋问题已经解决,开始了建设,不过截至目前依然还未备案,对于相关拆迁户而言,只能继续保持关注楼栋的建设情况。

楼盘总结

项目位于晋安区二环内,优势在于区位较好,靠近地铁,劣势在于社区不规则还被分割,同时户型偏改善,与高配比安商房的定位略有抗性。目前项目已经接近清盘,可以说塔头虽然新盘不少,不过都是定位高配比安商房,导致可售房源较少,整体的库存压力较低,目前区域的去化都较好。

题外话

近期凤峦郡开始办证,虽然安商房能否办证还有较大疑问,不过对于塔头片区而言,周边包括了凤峦郡、金岳府、正荣棠悦山南、蓝光玖榕台、恒宇尊品、中建岳前雅居、新榕金台郡、东街东等等。

整个片区的安商房也是福州典型代表,未来是否会在二手市场产生较大的冲击力,值得有意向的购房者思考。

当然对于板块而言,目前关注度最高的就属榕发悦乐郡,项目虽然地块也被分割,社区不成型,不过纯商定位,搭配TOD设计,与周边新盘的差异性较大,搭配最近的监管加剧,后续开盘同样值得期待。

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