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择楼居|房地产迎来新一轮调控潮,楼市预计有所降温

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月12日 16时08分51秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

极目新闻记者刘闪

西安建立二手房成交参考价机制;温州坚决制止以学区房等名义炒作房价,恶意哄抬房价等行为;武汉一张“房票”只能在一个楼盘登记;东莞市深夜发布“莞八条”楼市调控政策;杭州出台“杭三条”加码限购;北京市住建委发文进一步完善住宅限购政策……

近期,全国多地密集出台调控政策,加强二手房价格监管,严查经营贷,为购房资格“打补丁”。房地产迎来新一轮调控潮,释放出什么信号,将给楼市带来哪些影响?极目新闻《择楼居》对业内人士进行了多方采访。

多地楼市调控政策频出

今年上半年,房地产市场量价实现较快增长,重点城市热度较高,楼市调控压力加大。

7月以来,中央层面多次发声,为下半年房地产调控定调。7月22日,韩正副总理重申坚持“房住不炒”定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。7月23日,住建部、发改委等八部门联合发布整治规范房地产市场秩序通知,首次在一个通知中覆盖房地产全链条管控,形成监管闭环,并明确力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。紧接着7月29日,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市,并将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。

地方层面也在积极响应,侧重点有所不同。7月,上海、南京、杭州、西安、东莞、南京、武汉等地进一步完善调控措施,政策内容涵盖限购限售“打补丁”、住房信贷管控、住房价格管理、市场秩序规范等多方面。其中,上海两周出台三项重要政策,涉及二手房核定价、房贷利率上调、规范赠与购房等;西安、无锡、绍兴等也将调控举措由新房延伸至二手房,建立二手房成交参考价发布机制,加强二手房市场管控,稳定市场预期。此外,温州重拳出击,严厉打击学区房乱象;南京深夜发布报名摇号新政,打击炒房现象。

7月28日,武汉市房管局发布征求意见稿,今后一张“房票”只能登记一个楼盘。8月2日,东莞市住建局等八部门联合印发出台房地产调控新政“莞八条”,在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一系列措施,对已有的调控政策进一步补充。

8月5日,北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》明确:自8月5日起,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。

二手房成交参考价被聚焦

戴德梁行武汉公司研究部分析师胡韵认为,房地产市场区域分化显著,因此因城施政的调控已经成为住宅市场的主流调控方式。从上半年各城市的调控情况来看,大部分都还是基于该城市住宅市场自身供需特点的因城施政,调控目地仍然在于给局部过热市场进行降温,将商品住宅的价值框定在居住这一属性,进一步降低杜绝投机可能性。

值得注意的是,本轮热点城市调控政策聚焦二手房成交参考价。

今年2月,深圳发布了《二手住房成交参考价格发布机制通知》,表示为促进二手住房市场信息透明,理性交易,将建立二手住房成交参考价格发布机制,并公布了全市3595个小区二手住房成交参考价格。

此后,在全国范围内,不断有城市提出将实施二手房参考价格发布机制。进入下半年,就有西安、上海、无锡、绍兴、东莞、金华等城市相继发布了相关政策。

在房地产政策密集出台的情况下,效果已经初显。根据相关数据统计,7月份百城新建住宅均价16120元/平方米,虽然环比上涨0.35%,但涨幅较6月收窄0.01个百分点;百城二手住宅均价15956元/平方米,环比上涨0.43%,涨幅较6月收窄0.06个百分点。

二手房参考价出台后,今年2月,深圳二手房挂牌量环比1月下滑74%。尽管2月有春节假期的影响,但从后续月份表现看,二手房挂牌量仍维持低水平。

来自武汉市房地产市场管理中心的数据显示,7月,武汉市新房供应有所回落,销量持续减少,环比减少12.7%,二手房市场也明显下滑,二手住房交易套数9736套,环比减少10.6%。

房地产市场将有所降温

在武汉地产研究院院长殷跃建看来,房地产依然是国民经济支柱产业,对后疫情时代的经济恢复起着重要作用,城市发展既要依靠房地产拉动投资,又要抑制房地产绑架国民经济,而现有的土地、房价、装修、销售等涉及房地产各个环节均有不同程度的问题。

“房地产调控政策密集出台,多为‘打补丁’手段,可以理解为‘头疼医头脚疼医脚’。”殷跃建表示,以武汉为例,土地出让金超过财政收入,城市发展重度依赖房地产,从长周期来看,武汉房地产市场相对健康平稳,但最近半年内,武汉房价涨幅势头过快,有潜在风险,可能会成为投机目标。市场反馈的信号就是要进行严管,否则房价就会飞起来。在这个背景下,出台密集管理政策,进行精准化调控,可以说是顺理成章。

殷跃建指出,密集出台调控政策,对于武汉来说,还有一个大背景——武汉提出的建设国家中心城市。从长期来看,这是产业和人口的问题,产业是不是全国性、全球性,对人口的吸引力。实际上,武汉的产业发展和人口吸纳能力相对来说不尽如人意。此前出台的房地产调控政策和城市人才吸引政策是有冲突的,有漏洞可钻。一方面,城市发展仍要倚重房地产;另一方面,城市经济、百姓生活又不能被房地产绑架带偏,因此精准调控、及时调控才能使房地产发展平稳健康。

据统计,今年1至7月,房地产调控次数已经累计高达352次。今年7月份,从中央到部委再到地方,密集调控政策高达66次,刷新了年内单月的最高纪录。胡韵表示,不断出台的各种政策将进一步有效降低商品住宅市场的投机可能性,建立和维护房地产市场平稳健康发展长效机制。

中指研究院预计,后期楼市政策环境将依旧偏紧,热点城市政策有加码可能,房地产市场监管力度及住房信贷管控等方面将继续加强;此外针对二手房市场热度较高的城市,地方政府或将跟进“二手房指导价”政策,以维护市场稳定。随着政策的不断落地,政策效果也将进一步显现,预计房地产市场将有所降温,市场调整的压力或加大。与此同时,购房者在置业决策中愈加理性,在项目选择上更加谨慎,对项目品质、房企品牌、周边配套、人文环境等因素也有了更高的要求。

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