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2021年,大概率是中国楼市的“分水岭”!

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月12日 16时08分14秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

作者:纵横君

随意看空一个行业可能要付出代价,但若不关注这个行业的内外发展逻辑变化,从而作出新的趋势判断,同样也会带来不可估量的损失,中国的楼市也不例外。而在2021年这一年,大概率要颠覆我们对楼市的传统认知。

先来看看一个消息引发的思考。

在8月5日这一天,有四座城市同时修补了楼市调控政策,分别是北京、上海、杭州、成都,而在早两天,即8月2日,广州和东莞也有加码调控,基本上也可以看作是同一时间段。

从内容看,诸如堵塞假离婚、增值税2改5、优化摇号政策、核实二手房价、提高购房门槛、提高房贷利率等等,特别是广州黄埔区取消了人才购房政策,这让这几年通过“抢人”打楼市擦边球的数十个城市捏了一把汗,可能是一个更深入的调控信号。

在很多人看来,这不就是一些常规的小修小补吗?今年前7月全国都调控了352次,也没见楼市泛起多大水花。但在笔者看来,不能小觑,这几座城市都是一二三线城市的楼市代表,在下半年伊始密集修补楼市,起码代表了国家对接下来楼市管控的一个态度:市场热点、漏洞继续会保持高压态势。其他城市也概莫能外。

在这里,相信很多人都有了一种深入人心的感觉:市场过热势必受到抑制,即便市场冷清,甚至房价调整,指望明面上的政策放松都显得不现实。给购房者的启示是:认清形势,不要抱有不切实际的幻想。

如果说,日常的楼市调控只是例行动作,那么,对未来几年、甚至是更长远的楼市规划,包括从金融、税收、供应以及国家战略上等全方位给予了铺排,其实这已经是左右发展趋势问题了。巧合的是,均发生在2021年。


1.红线“3+2”模式。

“3”针对的是开发商的3道红线,内容就不说了。目标就一个,抑制房企野蛮生长。国家为什么要这么做?

一是防范金融风险,一些房企负债率超过100%,资不抵债,无序扩张的结果是烂尾、偷工减料,自己做的孽,最后让国家来兜底的代价无疑是巨大的,国家通过设置红线,就是要避免这种情况发生,不能真到“大而不能倒”地步。

二是巩固楼市调控成果。从市场经验中可以得出,但凡给房企无限杠杆,它们可以把土地价格炒到天上去,反正都是银行、信托的钱,给房企们戴上资金紧箍咒,土地市场势必降温,有利于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标实现。

根据媒体的公开报道信息显示,所有房企达标时间节点为2023年6月30日,这个时间说长也长,说短也短。从目前的进展看,一些城市或明或暗地开始禁止“非绿”房企拿地,而且资本市场也在开始抛弃它们。我们有理由相信,到2023年时,生存下来的房企将是一个资金债务健康主体,地价带动房价疯长、规模疯长的时代将成为过去式。

同样,“2”指的是给银行房贷占比设限。翻译成白话即是,每家银行每年放多少房贷额度早就给你定好了,今年市场上很多城市的房贷放款周期拉长,甚至对二手房停贷,包括所谓的“顶底楼”等房源拒贷,说到底,银行额度就那么多,他们只能选择相对优质的房产借款,对于一些区域、一些房龄太长的房子,能规避就规避。信息显示,对于一些不符合标准的银行,将在未来2-4年内达标。由此可见,房贷额度紧张将不是一个短期现象,购房者要有思想准备。


2.3年8部门协同大整顿。

又是一个3年,而且是包括国家发改、公安、自然、税务、市场、网信等8个部门的分工协作大整顿,目标直指房地产市场乱象。出现在这个时间点,很多人第一时间就联想到是为“支持3孩生育”铺平道路。笔者认为,有一点道理,但理解并不完全。

说有道理,主要是因为,住房作为生育的配套支持政策,必须营造一个风清气正的住房市场环境。但如果结合当下的治理环境可知,整顿娱乐行业、婚恋市场、整顿教育市场、游戏行业,更多的是要树立一个“公平公正”的生存和发展氛围。房地产发展数十年来,确实积累了不少弊病,行业垄断、吃拿卡要、质次价高等,无不侵蚀着消费者的权益,到了不得不整顿的时候。

从这次计划长达3年的整顿内容看,几乎涉及到房地产的各个环节和主体,比如开发商、房产中介、租赁公司、物业公司等等,通过深入检查、群众举报投诉相结合方式,国家8大部门多管齐下,对于房屋买卖、租赁、房屋质量、捆绑销售、虚假宣传、散布不实信息等乱象一网打尽。可以畅想,一个行业在经历上千天的大整顿后,还有什么乱象不能连根扫除?

3.新土地法实施影响深远。

新修订的土地法已于2020年1月1日开始生效,很多人似乎没什么感觉。其实不然,主要是相关的配套实施法规没有出来,说白了,有制度,但不知道怎么去实操。这一切,将从2021年9月1日以后开始得到改变。

根据国家官方的信息显示,新修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》已在今年7月30日正式发布,并在9月1日正式实施,如此,此前修订的土地法就有了具体的执行措施。

有人可能比较纳闷,土地法跟我们的楼市有什么关系?实际上,新土地法的内容非常丰富,但对楼市深远影响的就是“破除集体经营建设用地入市的法律障碍”。直接的做法就是,无需经国家征收这一环节(少了中间商),可直接入市。新土地法实施条例的正式实施,意味着集体经营建设用地上市时代全面到来。


这可不是虚的,早在2017年官方就发布了两项数据,一是全国33个试点地区的集体经营建设用地使用权发证25万宗,发证率82%,现在应该发得差不多了;二是国土和住建两部门发布了集体建设租赁住房试点方案,包括北京、上海、沈阳、南京、合肥、厦门、郑州、武汉、杭州、广州、佛山、肇庆、成都13个城市纳入试点。透露两个信息,一个是发证是为集体经营建设用地入市做好权属基础,另一个是集体经营建设用地的重要用途之一就是建设租赁住房。

看了这里,有人一定会问,建再多的租赁房跟我买房、房价有什么关系?都知道,我们的房屋租售比是远低于国际平均水平,大城市租赁一套房需要30-50年才能收回本金,房价与租金大幅背离说明一个问题:要么是房价太高了,要么是租金太低了,从长期来看,必须要达到一个平衡,要么房价降,要么租金涨。但大批集体经营建设用地入市则把这个答案挑明了:租金不仅不容易涨,降的概率则挺大。对于房价,不跟怕是不行。

原因就在于,集体经营建设用地数量实在太庞大了。自然资源部陆昊部长在2018年底给出一个数据,全国试点地区的集体经营建设用地上市仅9万余亩,而农业农村部长韩长赋给出的全国总存量是4200多万亩。这是一个什么概念?

查询了近几年的全国商品房(包括商业用地)的出让面积在200万亩左右,换句话说,就是以我们的住房商品化改革以来的20年算总量,也不过4000万亩,这里面还含有大量的商业办公等用地。换句话说,卖了这么多年地,其总量还不及集体经营建设用地的存量,一旦全面上市,对楼市的影响不言而喻,大量的廉租房,势必会撼动租赁市场租金水平,对于房价是利空还是利好,再明显不过了。

值得一提的是,还有前不久财政部发文,将土地出让收入划转给税务部门征收。国家这样做,肯定有很多深层次的考虑,虽然不像有些媒体解读得非此即彼。但在很多专家人士看来,我们正走在去土地财政化的转型路上脉络清晰可见,不过是饭要一口口吃,慢慢到位而已。


总结一下。

房地产快速发展的20多年里,房子成就很多人,造富了很多人,他们是幸运的。但任何事物都有一个兴衰的过程,不过度看空楼市,但并不等于在楼市中就有利可图。目前,我们城镇人均居住面积来到40平米大关,是房地产功绩,也是行业的发展瓶颈。说到底,房子终究是用来住的。喊了这么多年的楼市“拐点”,到底哪一年才是呢?狼来了,或许是个笑话,但狼终究会真来。有人说,中国楼市终究是一个政策市,从眼下来看,2021年的楼市的一系列政策非短期,也不是头痛医头脚痛医脚,而是着眼长远,具有决定性和方向性,说是中国楼市的一道“分水岭”,这次或八九不离十了。让我们最后重温一下银保监郭树清主席前不久说过的一句话:

押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价!

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