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文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月12日 16时01分37秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

 

提问:房姐您好: 本人家庭情况: 在通州有一套自住房,去年5月拿到房本,满五年才能卖 孩子1岁8个月 两人工作单位远,我本人在望京工作,老婆在丰台青塔附近上班,老婆上班通勤开车来回3个小时太辛苦 现在子弹有290w,等明年4月加上股票能有400w 问题如下: 听朋友说,之前二胎政策放开,明后年学区房会涨,是否有必要现在考虑孩子上学问题? 学区和自住分开还是兼顾?选择哪块的房子合适? 是现在买还是明年再买合适?通州的自住房出售价格比周边商品房差多少,可以卖了怎么改善?

回答:1. 从新生儿出生人数和招生数量来看,是在逐年上升,所以理论上学区房的竞争会更激烈。你的情况3年后也是要考虑的,现在可以买一个带学位的保底 2. 建议明年4月子弹增加后再买,可以看看芍药居对口人大附,另外慧忠里对口朝外,可以兼顾自住和学区。你通州的标的要满五才能卖的话,现在说如何置换没有参考意义,每年房产市场都在变

 

提问:1、非京籍,有北京市工作居住证; 2、北京昌平有1套自住型商品房; 3、孩子目前在朝阳区就读小学; 4、首付200万左右(到12月份差不多220万左右); 5、想购置一套朝阳区的正规1居室(近期关注了一下,这个首付,2居室够不上); 6、购房的目的:一是保值,二是孩子上初中,万一能用到; 7、本人自主创业,年入30-50左右,不是特别稳定; 8、目前关注的区域:望京地区,马南里小区,在建的阿里北京总部离得不远,但是小区很破,经适房;常营地区,北京新天地之类的,但是不知道那边潜力如何? 以上情况,需要请房姐给指点迷津。 1、想购买的区域是朝阳区或海淀区 2、保值(或将来能升值)的想法,对于一些潜力较大的地区重点考虑。

回答:马南里这个不要碰,位置偏的老破小没啥潜力,即使阿里过去也不是短期就能带动的 看看望京的南湖东园二区 也带学区,涨幅也能跟上大盘 朝阳 东三东四可以看看 晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

 

提问:新人首问 房姐你好 我是sfsd 首付120左右 月还款能力1w 纯投资目的 现在中介在推劲松富顿中心的七十年公寓 说是落户 学区都有 这个楼盘怎么样 时候投资吗 您样别的推荐吗

回答:富顿中心属于上车标的 总价低,位置还可以,但是由于公寓产品没有燃气是硬伤,靠近三环主路有噪音影响,居住氛围也一般。这类产品租金高涨幅低,不建议投资。建议看看甜水园、金台路、十里堡等地段老破小,或者常营附近次新。

 

提问:房姐,现有丰台万年花城一套两居,市值500万(贷款还清),还有一套一居350万,有100万贷款,想卖掉两居换一个改善三居,1.考虑本小区换三居,2. 东三环沿线换改善三居,问题:怎么换好一些?如何能二套多贷贷款?东三环沿线的改善房推荐

回答:万花城同小区换也没问题,看你对位置是否有偏好。东面建议看 苹果社区南区、青年汇佳园、华纺易城、国美第一城 等。二套直接全款抵押时最佳方式

 

提问:房姐你好,首套投资为主,帮忙分析以下哪个选择更优?希望有推荐和不推荐的理由: 万象新天四区,69平北向大一居(板楼有电梯),365万,单价5.3,租金约6000,距地铁600米; 将台飘home,55平北向小一居(塔楼有电梯),370万,单价6.8,租金约6500,距地铁300米; 天通苑东二区,90平南北大两居(板楼无电梯),380万,单价4.2,租金约5000,距地铁400米(2年后); 另外现在首付还差点,是否值得等到年底再入手?

回答:这几个区域都有共同点,周边没什么产业,定位睡城。飘home位置相对更好点,北面对接望京,向南可达CBD。天通苑的优势是顶复大面积低单价,并长持。4.2的价格贵了。万象新天西面对接CBD,可惜一居潜力一般。推荐上 飘home>万象新天>天通苑东二区

 

提问:房姐您好!本人非京户,在老家合肥名下有一套房子(有贷款)是婚前购买,老公是京户,名下无房。目前老公家里有门头沟一套80平小两居(无贷款),满五唯一,还有远大路一套军产房(问过可以上人大附小银燕分校)。现在刚怀孕,之前以为银燕分校不好所以打算买学区,但是我们属于二套,卖掉门头沟首付也不多大概只有三百多。这几天发现人大附小银燕分校就是人大附小,只不过一年级都在银燕分校上,二年级再回来。所以考虑了一下,打算买一个上班方便有升值潜力的。我们在长春桥和五道口上班。但是海淀价格太高,也不确定学区的保值性。另外我打算将来拿深圳户口,所以目前考虑的是北京买一个,保值升值潜力的,以后有机会深圳再买一个。请问北京有没有推荐的区域和小区?军产房是否可以抵押多出点首付呢?另外爸妈在合肥有两套两居,不知道是否有必要在合肥换三居呢?还是留着将来去深圳置业?感谢!

回答:考虑你们上班就近的话,在东王庄或者西王庄买个三居最佳,这是五道口非学区里面的最好选择。还可以看看西边,比如定慧寺那边,定慧西里。清河板块的 永泰X里,永泰园这些都可以考虑,军产比较特殊应该做不了抵押。有自住需要可以换三居,否则没必要折腾

 

提问:房姐好,我是非京籍,社保已满五年,准备买首套房,sfsd,因考虑积分落户额外加分因素,打算在北京城六区外购买,首付能在300-350以上,总价款希望上限控制在650左右(最高不超过700)。因新房拿本晚,所以目前考虑城六区外二手房,三居室(考虑将来有小孩方便),购买考虑因素包括自住(小区及周边环境可以,生活便利)、通勤(地铁方便,工作在金融街和大望路)、和保值增值(上学因非京籍暂时不太考虑学区了)。目前枣庄、旧宫、回龙观几个区域都看了不少,主要看次新房,目前,在枣园区域关注中建国际港,旧宫区域关注富力盛悦居和朗润园,回龙观区域关注国风美唐和公园悦府。 因为目前根据普遍说法,买北城还是比南城好(昌平毕竟属于北城),但回龙观整体感觉人口密集、生活环境一般,而枣园和旧宫区域的话,环境不算差。 最后想咨询房姐,像这种情况,买哪个区域比较好?(包括升值潜力)。此外,目前回龙观关注的国风美唐和公园悦府两个小区价格在年底已经上涨,现在购买是否合适? 另外,上面的小区是否有推荐,或者有其它购房意见。

回答:回龙观虽然睡城,但衔接望京和西二旗两个产业区,所以价格上还算坚挺,也是很多码农置业首选,旧宫没什么产业支撑,需要改造才能释放潜力,最近三年旧宫枣园也是降幅较大的板块。我建议优先选择回龙观,年底上涨幅度不大,国风美唐和公园悦府还可以上车,还有新龙城、流星花园、矩阵二期 也可以淘下

 

提问:房姐好,新人首问!sfsd北京户口,预算在400以内,纠结两套房想请房姐分析分析。 两套都是82年、8层带电梯,面积差不多都是46平一居室。 一套在东大桥路,是芳草地小学本部?日坛中学的学区房,400左右属于接近预算边缘。 一套在团结湖北里,能看到团结湖湖景和cbd全景,320w,感觉预算比较充足。 中意团结湖是因为价格合适并且景观和小区都比较好。但是觉得东大桥一是学区房,二是挨着芳草地购物中心和世贸天阶,生活比较方便。想请房姐从专业角度分析分析如何选择比较好

回答:第一套是学区标的,你不考虑学区的情况,不是好的选择,而且单价太高了,长期持有是有风险的,第二套 价格更合理,团结湖位置不错租金收益也高,我会选择这一套。

 

提问:房姐您好!想买一套小户型给老人住,本人户口通州,目前有一套房产在通州,想买一个250w的小房子。现在居住的房子(通州)对应的小学很差,初中还可以,如果买了新房子可以把孩子户口迁过去。现在看了常营附近的经济适用房如首开畅心园、金隅丽景园等和通州玉桥附近的幸福艺居、京艺天朗、美然百度城等,基本可以选到这个价位的房子。 ? 1.?如果买玉桥,这个地方的小学和初中算通州不错的(东西海买不起不考虑),但是在北京算是差的,房龄大概2000~2005年左右。 2.?如果买常营经济适用房,这边上的学是实验二小和陈经纶初中,也是一般的。 想问问房姐,我们应该是换房子去城里买个老破小(现在房子卖了也买不上大的),还是应该再买一个? 3.?玉桥和常营经适房您觉得哪个更划算? 4. 在朝阳和通州如果上的学校都是一般的,哪个区更好一些呢? 5.?通州未来的发展会不会带动房价上涨?

回答:你好,感谢付费! 通州目前的教育不如主城区,人口迁移和教育水平提升是个缓慢的过程,短期内没戏,但是长线看差距会逐渐缩小。 如果孩子是近几年上学,你比较重视学区的话,通州可能暂时还难以满足你的需求。 目前通州的学校基本分两种类型: 1.老牌学校。 2.通州新引入的名校分校。 以下是通州相对好的小学: 1.运河小学 2.后南仓小学 3.北京小学通州分校 4.官园小学 5.史家小学通州分校 6.东方小学 7.育才小学通州分校 对于你目前的情况,如果生活半径在通州,建议加仓通州,未来利好更大。

 

提问:房姐,之前您推荐过望京可以买600以上的,7到8的标杆次新,或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万,这种是不是捡漏?

回答:望京的标的种类非常丰富,下至300万的低端老破小,上到3000万的豪宅大平层,中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域,原因在于望京是一个产住结合片区: 望京本身拥有全系列产业(大众商业、轻工、金融、互联网等),存量住房数量基数足够大,原先底子足够好,从而形成了自成一体的局面。 对北京来说,望京就是一座城中城,只是更加现代化和全面的北京都市,没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层,都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说,望京最佳的选筹集中在6-7百万以上,800以上上佳。 对应的选筹标的,望京优质的老破大集中在单价5万左右,例如望京望京新城,望京西园X区,圣馨大地,嘉润等,也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的,但实际上硬伤的折价远超折损的价格,一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广,04年左右7万不到的标的,10年左右7-8万的标的,都是不同的产品,华鼎、慧谷、宝星,首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等,是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的,大多是溢价盘,适度回避。 想买好房子,重要的是心中有数大脑清晰,能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气,踩坑比捡漏的可能性更大。

 

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

 

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