• +14779498636
  • 2936432172@qq.com
学区房,又疯了?

近日,中国证券报的一篇文章再次将深圳学区房推上热搜。

文章的标题略显惊悚,《每平米32万?天价学区房刷屏,1年暴涨67%,44平米小户型十年后“目标价”1.4亿?》,下面是文章的截图:

深圳学区房单价破30万/平,这到底是不是真的?

01

不排除是谣言的可能

深圳福田百花片区的国城花园,自带深圳实验小学和实验中学两个优质学区,44平方米房源成交价格达到1420万元,折合每平方米32.27万元。

团长通读全文后发现,文章并未提供有力的证据可以证明该成交的真实性,只是说“

最近,有消息称”,以及某平台中介关于“敏感房源的成交记录不会在网上对外公布”的说法。”

团长认为,平台中介的身份与房源销售有着明显的利益相关,以中介的一面之词就相信国城花园单价突破32万/平,并不具有权威性和说服力。

与此同时,查询国城花园各大平台的成交记录,最近成交的是一套127平米的四房,单价19.4万/平,从2020年全年来看,国城花园单价的最高记录,是4月份成交的一套43.54平米小户型,

单价虽创下了24.1万/平的记录,但仍与32万/平有着不小的差距。

在没有重大利好的背景下,国城花园可能在短期内实现这么大的涨幅吗?

团长认为可能性不大,互联网发展至今,在信息如此透明的时代,房地产市场中买卖双方都对房产价值有一个可接受的估算范围,“32万/平”实在超过市场成交价格太多,因此该消息的真实性还有待探究,不排斥是谣言的可能。

02

深圳学区房的真实价格

网上对学区房的评论也特别有趣:优质学区房的价格连连上涨,稳稳跑赢大势,有点像股市里的茅台,俗称“茅房”。

不管对学区房的爱也好恨也罢,也不去探究国城花园天价学区房的真实性,深圳2020年房价整体是上涨的,而作为房产硬通货的学区房,又怎么会表现平平?

在2020年5月的时候,300万还可以买到带螺岭外国语实验小学的东门168,但是到了2021年的1月,300万预算想买到好一点的学区房,只有刚通了地铁的莲塘可以挑一挑了。

从数据上看,统计了50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅。其中,带有深圳中学初中部和翠北小学学区的罗湖金丽豪苑涨幅高达66.58%,站在了深圳二手房涨幅的最顶端。

还有一个案例,就是福田八卦岭片区,从2019年初5万的成交价,到现如今的10万+,除了棚改利好外,片区上涨的主要原因是两所学校的落地,一个是荔园小学东校区,另一个是荔园实验中学。

深圳学区房价格为什么如此坚挺,背后的逻辑不难解答:

1、深圳常住人口每年新增约40万人,二胎开放后新生儿持续增加,对深圳学位的需求也持续增加。

2、深圳虽然不断加强学校建设,加大学位供应量,但优质学校和普通学校仍存在较大的差距,最终也体现在价格上。

3、深圳高收入人群多,受中国传统教育观念影响,这些人对子女期望高,更愿意在教育方面投入大价钱。

4、深圳的学区房不仅价格稳步上升,而且小户型的学区房特别容易转手变现,买一套学区房既让孩子使用了优质学位,又实现了家庭资产配置,一举两得。

优质学区房作为深圳的稀缺资源,已经触及深圳房价的天花板,那么这类房产什么时候才能迎来转折点。

03

买学区房的几点建议

以深圳目前的教育现状,学区房价格想迎来大的转折点还不现实,如果你对优质教育资源有需求,团长可以给出几点建议:

1、家里有小孩的,认定某个学校和小区后,越早买越好,因为孩子教育是刚需,迟早都要买,早买还可以多积分,上名校也更有保障。

2、有多少钱办多大事儿,不要因为追求名校学区房让家庭陷入经济危机,一流学区房和二流学区房差距没有想象中那么大,主要看孩子。

3、买学区房尽量避开三四月和金九银十的成交高峰期,一般5-8月份是学区房成交的淡季,业主的心态比较理性,适合谈价。

4、关键时刻不要犹豫,要学会取舍,关外上百平米的大房子,该置换的时候不要犹豫,也别看不上名校的老破小,用完学位后还能赚一笔。

5、预算实在有限的,多关注一下惠州、东莞、南沙这些片区,许多新盘从预售的时候就以名校为宣传卖点,还有一部分是已经开学的好学校,尤其是南沙引进的名校非常多。

如果你的家庭对教育不是刚需,只是单纯的想投资学区房,团长也有几点建议:

1、深圳“多校划片”的大学区制是未来的趋势,目的就是为了抑制学区房价格大幅上涨,对于名校学区而言,把一部分楼盘划出学区会引发业主的强烈抵触,但在现有的名校学区中增加“新的名校”,业主普遍是接受的。

2、大学区制度下,随着“多校划片”和新建学校的增多,单个楼盘上名校的概率变小,这对原有的顶级学区房价格将产生稀释作用。

3、学区房确实有投资价值,但其配套的教育资源价值更大,如果没有教育需求,单纯投资学区房的确存在一定风险,如今深圳旧改棚改全面提速,即使在罗湖、福田这些最早的城市中心,也释放出一定的土地空间,除了建设居住用地外,必然配套教育用地,这将进一步稀释学区房的价格。

4、不建议投资顶级的学区房,但建议买“有潜力”的学区房。名校除了依赖强大的师资力量,更少不了聪明自律的学生,一些以科技产业、金融产业为主要布局规划的高新园,聚集了高学历的人才,比如说码农。他们的后代往往智商更高,也更自律拼搏,这些学子考出好成绩可以提振学区房价格。