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这两天,有多少人在学区房的山顶哭了?

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月10日 16时39分37秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:

深圳又出大事了。

7月31日,就在大家沉浸在周末假日时,深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(以下简称《草案》),向社会各界征求意见。

这份《草案》被认为是“剑指公共教育”。而被公共教育催生出来的学区房,也跟着“遭了殃”。

直接说政策,本次对学区房影响最大的政策有两条——

一是推行大学区招生和办学管理模式;

二是建立义务教育学校教师交流制度。

消息很重磅,就是在大学区的基础上,推进义务教育学校的教师轮岗。这个想法以前很多人都畅想过,但也只是想想而已,因为大众普遍认为这个想法不具备实操性,不可能成真。

没想到,深圳还真就,搞了!

如果这份《草案》通过,那么对深圳的学区房而言,好日子可就要到头喽。

01 大学区模式,积分入学

先来看第一条“大学区模式”。这个说法看上去有点儿玄乎,但本质上就是多校划片,一套房子对应多个学校,专门用来针对“单校划片”模式。

原先的“单校划片”模式,学校跟房子牢牢“锁死”,对应的房价自然也就蹭蹭往上涨。近十几二十年的经验告诉我们,各地二手房涨价的主力军永远是当地的优质学区房。

但学区房涨价涨再多,都利好不到公共教育,钱都落到卖房人的口袋里去了。

举个例子,站长一个朋友刚刚买了个学区房,总房款1000多万。站长试图劝阻,但没劝住,因为他坚信这个房子既能让儿子就读靠谱的学校,离学校又近,住着省事,不用舟车劳顿,自家原来四环外的大房子租出去可以弥补部分房贷,供房不吃力。最主要的是,这套学区房是他眼中最好的投资品,过几年儿子中学毕业,房子就可以脱手了,“那肯定赚翻啊”!

这思路放在过去,没毛病。但今年,真的危险了。

从“双减”政策出炉(《教培机构天塌了!股价迎来史诗级暴跌!》),我们就应该看出来一个趋势——从前很多家长靠资金堆砌起来的看不见的“墙”,已经岌岌可危。过去家长们拼命打江山,靠自己的原始积累去买天价学区房、报天价补习班,通过“鸡娃”让自家孩子站在更高层。但现在,这种差异正在弥合。

在这种弥合的力量下,学区房被“收拾”了。多校划片,就是打击天价学区房的有力武器。

毕竟,那些天价学区房依仗的是名校学位。一旦名校学位锁不死了,天价也就成了痴梦。

事实上,在《草案》发布之前,深圳就已经开始推行“大学区模式”了,但是效果并不理想,因为大学区模式还绑定了一个“积分制”。

以龙华区为例,积分制按照家庭户籍所在地、房屋产权归属等情况,将入学学生划分成A、B、C、D四类学位,基础分统一设置为60分,然后按照“基础分+加分项目”进行评分,录取时按照志愿和学位类别从高到低录取。

看上去好像是利好大众,但实际操作让人诟病不已,4类学位给你安排得明明白白,期间还要比拼爹妈的社保、户口,复杂程度没比北京积分落户简单多少。所以,在这次的《草案》中,就这个问题进行了改进——

市、区教育部门应当优化义务教育积分入学政策,综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素,确保公平合理。

值得注意的是,在这条措施中,只提到了“户籍、居住时长、社保年限”,不再提到房产的问题。你可以说这是一大进步,但站长更认为它是学区房的最后警钟。

暂时还不知道政策出台后,房屋的学位锁定是否要取消。如果不取消,可能租房客们还要面对另一个严峻的问题——

房东愿不愿意给你的孩子使用学位?

站长曾在小学入学材料审核现场进行过采访,自有住房的家长普遍心态轻松地拿着自家房本排队等,而租房家长则给房东买饮料、扇扇子,话里话外陪着小心。当时还有两户家长,都因为迟迟等不到房东,反复打电话好话说尽,最后直到材料审核结束,那两位房东也没有出现。

站长作为采访者,尽量要保持客观理智。但那一天的众生相,却让我至今难忘,求人真难,求房东更难。那天,我看到了世界的参差。

果不其然,《草案》出台后,深圳已经有不少房东在网上坐地起价了,他们不仅抬高房租,而且要求6年起租。

深圳官方应该是提前考虑到了这个问题,因此提出“市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序,建立房屋租赁参考价格制度,引导房屋租赁当事人合理定价,对租金水平进行合理调控”。

是的,深圳继在全国首创二手房指导价后,现在又开先河——对房屋租金也要调控了。

好家伙,深圳果然是先行示范区。

02 教师轮岗制,均衡教育

《草案》的另一个重头戏是“建立义务教育学校教师交流制度”。

所谓义务教育学校教师交流制度,也就是教师轮岗制,促进区域内的教师合理流动,从而优化平衡区域内的学校教学水平。

深圳现在是区教育局管理区级中小学,市教育局管市重点学校,届时推行教师交流制,教师在本辖区内流动的可能性是最大的。跨区的可能性并不大,毕竟老师也有家,也有固定居所,让人家全城通勤既不人道也不现实。

面对教师交流制度,不看好的人也大有人在。教师交流制度提出后,很多人开始担忧教学质量的问题,“频繁”更换教师,让教师无法对学校产生归属感,不会影响到他们的教学质量吗?

甚至有些人联想到日本,毕竟日本已经推行教师轮岗制70多年了,形成了一整套的教育轮岗复合保障机制,算是教师轮岗中的“先行者”。但是从实际推行的情况来看,日本的公立中小学发展得都一般,私立学校则吸收了较好的生源。

显然,均衡教育最坏的结果,就是高不成、低不就。

上海从今年5月开始进行教师轮岗,先在区域内进行试点。估计深圳届时也会学上海,先试点,然后徐徐图之,看反应。

对名校来说,原本名师与名校是相辅相成的,现在搞起了“教师交流”,隔一段时间就换一批教师,算是来了一招釜底抽薪,未来的不确定性也增加了。

名校光环褪去,学区房自然也就黯淡了,看得出来,深圳这次是铁了心,打的就是学区房。

回顾2020年,学区房绝对是深圳房价上涨中的翘楚。据乐有家统计,在50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅中,拥有学区房属性的房屋涨幅惊人,其中,罗湖的金丽豪苑涨幅高达66.58%,南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%。

今年年初,深圳福田区国城花园一套面积44㎡的学区房,以1420万元的价格成交,单价高达32.27万元/㎡。

现如今针对学区房的措施层出不穷,最难过的应该就是政策发布之前用“天价”接盘的人。他们站在山巅,向下一看,壁立千仞,向上一看,已然绝顶。

你说难受不难受。

03 结语

深圳针对公共教育的改革,最后却落在了学区房身上,多少有些戏剧性。

但你细细想想,板子打在教育上,最疼的肯定是学区房。谁让学区房最大的依仗就是教育呢。

自三孩政策推出以来,高层针对教育、房子的政策拳拳到肉,教培机构的股价一落千丈,新东方、好未来、高途集团这些教培机构的龙头,股价一路下跌,现在市值都比2月最高点跌去了80%。

至于学区房,甭管它是受累于教育“双减”惨遭误伤,还是本就也在打板子行列之内,总之这屁股是一定要疼的。

深圳不是第一个针对学区房、公共教育出台政策的城市,想来也不会是最后一个。

现在,是最不适合投资学区房的时期,但也是最适合蛰伏观察的时期。这瞬息万变的楼市,一定会让你功力大涨。

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