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“学区房”的根儿在哪里?

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月10日 16时32分44秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:


今天看到,深圳拟推大学区政策出来之后,知名名校学区百花片区的学区盘长城大厦流拍。很多买家卖家的口水战随之展开。


一些重磅的利空政策出台,各方必定会在第一时间对政策进行理解、消化、适应,以及做出初步应对。这时候,市场的表现更多是心理冲击。当然也会有一些人选择出货,落袋为安。在股市,市场对政策的反应是迅速且可视化的,教培机构股价一夜之间崩盘,资金恐慌出逃,大面积踩踏。但房地产市场与股市不同,除非是那些纯粹高杠杆炒作学区房的玩家,否则,带有实际使用功能的家长,是不会选择卖出的。

所以,这个时候,市场上出现的任何新闻,都要非常平常心的去看待,保持关注与跟进,既不要想着急于抄底也不要想着快点抛盘。

简单说,最正确的做法是什么都不做。

这一个思路,不是对学区房有参考,对其他的也是一样。我们现在每天都在看到很多重磅利空打出来,除了教育行业、学区房,还有今天央媒“空袭”手游行业。连日来,很多行业流血漂橹。你怎么预防,太考验人了。

关于学区房,我写过很多文章,大学区制在深圳至少三年前就开始推行了,当年也有很多人言之凿凿,学区房要凉凉。但这几年过去,学区房涨了不知道又有多少钱。当年没有买/卖掉学区房的童鞋,不知后来作何感想。

我当然不是说我们要陷入经验主义,今天的政策预期要比以往任何时候都要更加严厉。过去没达到目的不代表未来也将如此,因此我们试着来继续看一下这次的政策思路。

《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》前几天公开发布,其中针对“学区房”的政策可谓是对这次国家政策的迅速响应。里面有两点:

1)推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。

2)探索租售同权制度,逐步推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。

我的理解:

1)政策大的精神主旨是,要“义务教育”和“房屋产权”脱钩,防止造成有房阶层垄断优质教育资源,这是实现教育公平的一个重要部分。

2)大学区制、教师轮岗已被列入政策,说明它们被视为行之有效的供给端层面的改革。前者旨在降低一直以来“名校学区房”与“名校”的“一对一”关系。后者旨在缓和“名师”资源过度拥挤到“名校”的现状。

3)“租购同权”继续被强调,这是一个需求端层面的改革。释放的信号是“租房”与“购房”入读“名校”的权利是一样的,从而降低学区房疯狂炒作的热度。但要注意那个“逐步”二字。

我对这些的政策的看法是这样的:

1)我完全认同这些政策背后所展示的公平精神,以及这三项重要的政策调整,都是非常对的政策。名校学区房在全世界都有,但这么夸张的名校学区房几乎只有中国独有。几年前我在比较香港与深圳的学区房时就在提出建议,希望深圳将“按照实际居住地就近入学”(而非现行户籍+房产所在地)的国际通例,作为深圳义务教育的基本原则,这两年来,我注意到各区事实上也都在这样做了。

2)在理想的情况下,学区房依然会有“较高溢价”。这一点旨在消除外界不切实际的高期待,如果大家注意就会发现,美国英国日本,以及我们的香港台湾,都有学区房,并且学区房与普通商品房相比都有溢价,只不过他们的溢价空间多在20%左右罢了(比如英国,名校学区房均值有15%的溢价),不像我们这样一路之隔不同学区,价格能差一倍甚至2倍。如果我们认同上述那些国家(地方)的市场是较为均衡的,那么我们就要接受名校学区房的溢价是“只能缓和但不可消除”的事实。

3)我上面说“在理想的情况下”,指的绝不仅是我们现在看到的上面三项细节政策(大学区、教师轮岗、租购同权),坦白讲,那些细节政策那些国家(地区)早都推行过几百遍子了。我说的“理想条件”指的主要是:户籍制度、人口规划、学校规划。大家都很清楚,我们的入学积分规则里,你的户口在不在本市(乃至本区),待遇完全不同,针对非户籍居民的限制性条款仍在。这个条件下,即便你搞租购同权,能取消户籍上附带的这些东西吗?进而说来,为什么地方政府这么多年来一定要在户籍、房产产权上做心思?

根本原因很简单,就是因为大家都不愿意按照实际人口去配备学校,了不起是按照常住人口(深圳这次还在说“按照常住人口”)配备,更遑论按照实际人口了。全国都是如此,每个城市的长官都有说不出的难处,说不尽的理由,来为之辩护。这是造成超大城市教育住房矛盾尖锐的第一原因,规划的锅,学区房背不了。

第三个我之前谈过了,我们各个城市的公办学校内部,本身就存在着巨大的“不平等”,地方城市/各区政府都想着搞俩“名校”,给它更多的政策扶持,更多的财政,更好的老师。这当然会造成教育资源的不均衡,但这个不均衡是权力带来的,不是学区房搞的,学区房是个结果。

这些能改吗?我们上面说的英美日,以及我们的台港,都没有这些户籍、租购不同权、公立学校内部也没有三六九等。

4)下面我们再来看这三项政策,首先它们还都是个意向还没落地细则,所以还不知道怎么展开讨论。其次,基于北京深圳的经验,我对大学区制是有很大保留的。深圳的大学区是假的,不用多言。我仔细看了北京的大学区,应该说“透明度不高”。大学区不是个新鲜玩意儿,香港就是大学区,而且搞的还很不错,内地应该重点参考。但这个能不能搞得很透明,我可不敢说,那意味着教育部门要放弃掉很多权力的。而教师轮岗这个也是一样,都是看起来美好执行起来走味儿。上面说了,我们的学校内部都不平等,教师内部也一样分了三六九等,有名校的,有编制的。这些搞到平均,没个破釜沉舟的决心,很难搞成。

如果这些都不改变,那学区房的价格远远不是搞个什么大学区制,教师轮个岗,所能决定的了的。而如果这些都改变,那我们现行的整个教育制度设计都要大动——想想看,动户口,那可是了不得的大事。而即便全部向发达经济体看齐,到最后还是要接受学区房价格有溢价的事实,只是这个溢价会缓和一些,但那就是目的达成。

总之,我欢迎这样的政策调整,但对于它的后续效应,我依然维持原来的判断。我希望最终是我错,如果以此可以换来大家期望中的教育的“彻底公平”。

然而,以目前看,政策还不能让我改变看法,还是原来我说过的:“价格”有明有暗,用市场来分配资源和用权li分配资源,只不过是形式不同,但是对于普通人所支付的“代价”,一定是一样的——如果优质教育资源最终还是稀缺的话

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