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学区房应回归居住属性

学区房兼有住房和学区双重属性。一些炒作者一度淡化房子本身的居住属性,夸大入学资格等教育资源附加属性,使得一些“老破小”变得“高大上”。近日,昆明市五华区人民法院公布了一起学区房纠纷案件,或许有助于我们反思这一现象。

和大多数购买学区房的家长动机一样,王某夫妇也是奔着孩子上学去的。2020年3月25日,王某夫妇和出卖人张某夫妇签订了《二手房买卖合同》及补充协议,约定房屋的成交价为145.8万元。截至当日,王某夫妇共计支付125.8万元,双方约定于4月25日结清剩余20万元尾款后交付房屋。

一方买房子,一方卖房子,事情似乎没什么特别。直至3月31日,教育体育局发布某小学的搬迁公告后,王某夫妇让孩子上小学的目的落空,于是预更改房价为120万元,要求张某夫妇退还5.8万元购房款。张某夫妇已经对房屋产权作了变更登记,要求王某夫妇支付剩余20万房款及违约金,并将其告上法庭。

由于学校搬迁重大变故,学区房变成普通房,“学区”的溢价损失该由谁来承担?

先看学区房承诺是否构成合同内容。王某夫妇虽口头表明购买目的,但双方签订的合同及补充协议中,均未提及涉案房屋应为学区房或者是否可以就读小学等事宜。根据最高人民法院2020年修订的商品房买卖合同纠纷司法解释,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请而非要约,张某夫妇不承担违约责任。

再看政策变化带来的变故是否适用情势变更。情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情况。很明显,房价涨跌属于正常商业风险,应该由买卖双方共同承担,不能适用情势变更。据此,法院判决王某夫妇向张某夫妇支付购房尾款20万元合法合理。

类似地,浙江法院还揭露过其他学区房常见雷区,比如优质学区房房价飞涨、房东拒绝办过户,开发商虚假宣传、名校学区承诺难兑现,学区房付了定金、却被卖方优先占了学位等。这些突发状况都揭示了一个道理,上学和买房并不必然挂钩,随着教育资源分配方式的改变,学区房具有政策上的不确定性。如何看待学区房,不妨从此事判决表述中汲取经验:学区房的重点是“房屋”不是“学区”,教育资源附加属性的改变带来的正常商业风险终究由当事人承担。

近来,多地定向施策促进义务教育均衡发展,施行多校划片、分配名额、教师轮岗等措施促进教育公平。当优质教育资源持续扩大覆盖面,教育和住房回归本位,学区房概念终会被淡化。