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北京重拳出击学区房!如何看待?

文章编辑:易商楼盘网发布时间:2021年08月10日 15时05分02秒文章关键词:购房攻略文章阅读数:


北京西城多校划片具体政策出炉

7月刚开始,北京西城2021年的招生方案出来了。

给出了4种入学方式,有北京居民户籍的适龄儿童基本上都可以自行选择操作。

1是读寄宿学校、全区招生学校和民办学校;2是直接选择学区派位;3是在房本对应登记的学校报名入学,学校按照户籍、房产和居住的年限依序录取;


图|截自北京市西城区人民政府官网文件

4即是多校划片入学,前三种未能被录取的适龄儿童会在这一轮被调剂,根据学位情况按照相对就近原则在学区内或相邻学区内电脑派位入学。

就是说,如果房本对应的几个学校还有学位,那就给你派到相对近的那一个,或者学位紧张,给你派到相邻学区的学校里去入学。

执行起来之后,很快就有家长收到了被调剂的通知,如从宏庙小学被调剂到北边的华嘉小学或南边的实验二小涭水河分校;从育翔小学被调剂到本区的师范附小,或者新街口的实验二小玉桃园分校……

2020年7月31后房本直接划片

针对2020年7月31日后取得房本或户籍的家庭更直接。

在家长按照要求登录西城区教育考试中心官网,登记意向学校时发现,当初本是冲着特定学校买的房,却不能登记该校,只能选择学区内尚有学位的学校或者临近学区的学校。


这就是北京市西城区发布的招生方案的其中一条:

2020年7月31日之后取得房本或户籍的家庭,不再对应登记入学划片学校,全部以第4种多校划片的方式在学区或相邻学区内入学。

约等于,当初买房时属意的学校,结果是连登记报名被审核的机会都没有了。

本来还是一道概率题,现在直接宣告概率为0了。

特事特办狠打炒房客

当然,这只是特定情况。西城的德胜和月坛如此,是因为部分学校教育资源是众做周知的优质,而区域内适龄儿童也在一年年朝峰值攀升,因此,学位愈加紧张。

还有炒房客借此抬高房价,炒作学区房,挑衅教育政策,扰乱住房市场。

一到报名入学期,明明区域内学位是足够的,结果却出现非常不平衡的登记情况,有的小学登记意向人数远超计划招生数几倍十几倍,而有的学校,却鲜有人登记……

同一区域内的住房,有的单价高达40多万一平,还是仅有几平、十几平的破败老小区,几乎是同区域正常住房价格的2-3倍之多……

而现在,西城的多校划片无疑是把这种畸形的炒房逼到了绝路。

高价囤积的学区房,霎时间不再具有相对应的学区价值期待,但仍然保留它就近入学的席位。哪怕你买在了实验二小对面,也必须到旁边的某某小学就读。

如果非要用价格呈现,大概相当于,花了100万买了头部学区的房子,结果新政之下只能去读附近的学校,而且它范围内的学区房只要50万……

这种无差别打击看似是一刀切,其实只是算一种“特事特办”,类似“擒贼擒王”,对头部下手,才能取得立竿见影的效果。

显然,无需多久就会发现,这是北京出具的又一份楼市调控的答案。

学区房调控各地纷纷加码

中共中央政治局4月30日召开会议,明确指出要防止以学区房等名义炒作房价。

会议还指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

业界普遍认为,本轮从一线城市开始,并逐渐向二三线城市蔓延的房价上涨的趋势,是从热点学区开始的。

去年下半年以来,北京、深圳等地学区房热度持续上升,今年一季度,伴随着各地小学入学登记时间的临近,叠加传统楼市“小阳春”的到来,学区房交易达到高峰期,热点学区的房价呈量价齐升的态势。与此同时,部分地方还出现了中介、业主哄抬学区房房价的乱象,并再度推高了房价。

以被称为“教育高地”的北京市海淀区为例,有优质学区的小户型房源单价升值19万元以上,总价在半年内跳涨了100多万。

针对学区房炒作的现象,近几个月以来,多地纷纷加码调控,降温楼市“虚火”。

4月5日,合肥房管局印发“新皖八条”,根据新政,对当地热点学区房价上涨的两大主要原因—楼市炒作和供给不足,予以精准打击。具体来看,一方面,新政打击了二手学区房的炒作行为,针对学区房“定向限购”;另一方面,对于滨湖新区和高新区库存不足的现象,将增加新房和租赁住房的供给。

两个月来,广州市、成都市、石家庄市、南京市等多地展开行动治理房地产领域虚假违法广告,其中,以学区房的名义违规宣传和炒作房价成为整治重点。

与此同时,部分城市在出台相应调控楼市政策的同时,也对教育政策进行调整。例如,杭州、温州等地纷纷出台了提高分配生比例的新政。而在合肥的最新调控中,也涉及了6+3学位制的调整。

政策高压之下,多个调控城市的学区房市场和二手房市场的价格相继出现回落。

学区房面临风险越来越多

近年来,学区房面临的风险越来越多。

其中影响最大的就是学区资源重新分配的风险,此外,还有政策变动、城市中心转移等风险。

1.学区资源重新分配的风险

北京推进“多校划片”,是为全国义务教育改革做出可行探索。实际上,教育部已经连续多年发布通知,要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,积极稳妥采取多校划片。

虽然短期内,多校划片做到大范围一致,甚至全国统一的难度较大,但这已是大势所趋,毕竟涉及到教育公平,涉及到百年大计,常有超出预估的现象发生,此态势的蔓延范围有多广、速度有多快,永远不要低估了。

2.政策变动的风险

学区房背后存在的教育溢价,在于绑定名校,在于教育政策的稳定性。而这几年,教育政策是变动最为频繁的时期。促进教育公平是现在的大事,试图变相买来孩子前途的投机行为越来越行不通,政策变量,已经成了影响学位房价值的重要因素。

3.学位房与教育实力不相匹配的风险

家长都不想自己的孩子输在起跑线上,有个光明的未来,但买到一流的学位房,不等于买到了未来。学位房与高考之间的关系,越来越不稳定,这对学位房的实际价值必然提出质疑。

4.城市格局洗牌的风险

教育高地并非固定不变的,也不是人跟着学校走的,相反,是人口的走向影响着教育资源的流动。城市不断扩张,新城区拔地而起,城市中轴线一再发生变化,甚至形成多个中心区。

虽然教育优势一时不会消失,但随着城市政务区和商务区的不断转移,城市人口向新区或新中轴线的转移,城市的精英群体、年轻力量也随之而转移,从而形成新的教育高地。 毕竟,任何区域的教育,都是由人来决定的,而不是人被教育资源绑死。

未来,大城市严打学区房炒作会成为一个市场热点。二手房中挂牌价格虚高的房源,普遍都是学区房,将会面临严管;新房楼盘销售若炒作学区也会被约谈。

中央强调“防止以学区房等名义炒作房价”,彰显了楼市调控更多地关注民生保障与“房住不炒”的融合,也彰显了楼市调控走向精细化,后续更会通过推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、公办民办学校同招,禁止举办各种竞赛,掐尖等方式,来降低学区房的确定性。

在严打学区房炒作之下,人们要购买一套房子所要考虑的重点也出现了变化,毕竟房子所享受的基础设施配套、就业密度、房屋品质和户型是不会被人为改变的。一系列的调整终会让不理性不合理的东西回归正常。

来源:富国大通

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