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前瞻2018:龙头房企决战在一二线楼市

文章编辑:易商房产网发布时间:2021年08月10日 13时32分47秒文章关键词:房产问答文章阅读数:

2018年的房地产调控将会持续,这是刚刚结束的中央经济工作会议传递出的信息。

但市场可能出现结构性机会,这就是被压抑了一年的一二线城市。11月以来,一二线楼市出现复苏迹象。中金公司预计,一二线城市销售面积增速或于年末至明年初反超三四线,并将持续。

随着房地产去库存进入尾声,销售有效市场和房企的重心重新回到了一二线及环一线,这里将成为房企的决胜之地。

今年以来,一二线区域市场集中度进一步提升,这也意味着,明年房企在这些区域将面临更加激烈的竞争。

而那些胜出者,将会获得超额收益。多家券商预测,随着近期一二线城市显著复苏,部分房企基本面向好,预计A股及H股布局一二线的龙头地产股将受益,其他紧跟政策热点的租赁概念股、园区概念股也将迎来表现机会。

调控不放松

2017年是楼市调控最严厉、最密集的年份,这种态势在明年大概率不会改观。

一个重要的信号是,12月20日闭幕的中央经济工作会议提出,将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

目前,众多城市已形成了限购、限贷、限价、限售组成的“四限”调控矩阵,这将对明年的市场产生持续性影响。

其中,限贷直接影响需求端。链家研究院发现,今年以来,在全国54个城市,商业银行均不同程度地上调了首套房、二套房首付比例。

贷款利率也明显上升。据融360数据,11月全国首套房平均贷款利率为5.4%,同比去年升高20.7%。

时近年底,银行批贷额度越发紧张,部分城市出现“停贷”现象——融360统计显示,截至11月末,全国已有56家银行分(支)行因额度暂停受理房贷业务。

这种趋势还在延续,并可能到明年。

“现在有很多住户无法贷款”,中国建设银行广东省分行行长刘军在近日的一次公开发言中透露,建行广东分行今年四季度的住房按揭贷款额度只有27个亿,还有上百亿在排队。他预计,这种情况明年也不会有明显的改变。

与此同时,部分城市推行的“限价”调控则直接干预新房销售价格,对开发商影响最大。

在深圳,近期有消息称,12月深圳针对备案价格超过全市均价5.4万/平方米的住宅不予批售。虽然并无明确条文出台,但记者从深圳规土委网站看到,本月取得预售证的亚迪三村、佳兆业未来花园、卓越弥敦道名苑三个住宅项目的备案价格均未超过这一红线。

房企销售价格因此被限制。据中信证券统计,18家龙头房企11月的销售均价环比下降1.9%,这已是连续第二个月出现环比下降。“接下来一段时间看不到企业销售价格的上涨”,中信分析师表示。

而对于限购,房地产业界的普遍观点是明年也不会放松。

四限调控的持续令行业对明年楼市的预期偏谨慎。“最难的是过去两年高价拿地的部分房企,明年恐怕无法以期望价格入市,只能继续拖,回笼资金遇阻。”深圳一家大型房企财务部人士说。

“收紧的政策会对需求有影响,相信明年的销售会进一步放缓”,万科在11月的投资者电话会议中指出,在调控政策力度不放松的情况下,2018年“将是小年”,明年楼市或出现销售面积和金额双降。

这代表了业界的主流看法。多家券商认为,在库存以及房价等硬约束条件下,明年住宅市场整体难有进一步的表现。

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